1 – En bref

Le 21 décembre 2018 dernier, l’Assemblée nationale a entériné le nouveau dispositif de défiscalisation dans l’immobilier ancien en « Cœur de ville ».

Le dispositif est applicable aux acquisitions effectuées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023.

• Dispositif d’incitation aux travaux de rénovation dans les centres villes concernés* par ces programmes.
• Éligibles à une aide fiscale à l’investissement locatif.
• Soit 2 .000 euros d’impôt en moins pendant douze ans pour un investissement en immobilier locatif de 100.000 euros dans une ville moyenne, telle est la réduction d’impôt « Denormandie ancien Cœur de ville ».
• Acquisitions de logements anciens faisant l’objet concomitamment de travaux d’amélioration, réalisés par des entreprises.
• Dispositif pour objectif de lutter contre l’habitat indigne et dégradés.
• L’article 226 de la loi de finances crée donc un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière très efficace et surtout adapté au profil de nombreux épargnants.

Ces opérations ouvriront droit à une réduction d’impôt, calculée selon les mêmes modalités et sous les mêmes conditions que le dispositif PINEL. Néanmoins, le dispositif Denormandie pourra présenter une spécificité. En effet, la loi de finances pour 2019 dispose qu’un décret d’application à venir précisant la liste des travaux éligibles, qui seront donc pris en compte dans l’assiette de la réduction d’impôt.

• La date d’entrée en vigueur interviendra au lendemain de la publication au JO de la loi de finances pour 2019. (Manque à ce jour zones de cœur de ville, nature des travaux et temporalité des PC)

DENORMANDIE ANCIEN « CŒUR DE VILLE »

Avec la création d’une réduction d’impôt sur le revenu (loi « DENORMANDIE ANCIEN CŒUR DE VILLE ») applicable aux travaux de rénovation réalisés sur des logements anciens acquis dans certains centres villes* et leurs faubourgs « ACV » ou « ORT ».

Les modalités d’application de ce nouveau dispositif sont les suivantes :

• Ces travaux seront définis par décret. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération ; le montant des travaux, « facturés par une entreprise », doit représenter au moins 25% du coût total de l’opération (prix du bien + travaux). Néanmoins, le décret d’application n’étant pas encore adopté, les éventuelles exclusions relatives à la nature des travaux ne peuvent être identifiées et l’assiette de la réduction d’impôt ne peut être déterminée.
• L’acquéreur doit s’engager à louer le logement ainsi rénové pour une durée comprise entre 6 et 12 ans. Le bien doit être loué six, neuf ou douze ans.
• Les plafonds de loyer et de ressources du locataire du Pinel, seront à respecter. La mise en location est subordonnée à des conditions de ressources du locataire.
• La mise en location est également subordonnée à des plafonds de loyers.
• Ces deux dernières conditions restent à être précisées, puisque, contrairement au dispositif Pinel, la loi de finances pour 2019 n’a pas établi de tableau indiquant les plafonds de loyers et de ressources du locataire.
• Plus la durée de location est longue, plus le taux de réduction d’impôt est élevé, respectivement, 12, 18 et 21% du coût total de l’opération (prix du bien + travaux).
• Des seuils peu contraignants dans les villes visées.
• L’acquisition ne doit pas dépasser 300 000 euros par an, ni 5 500 euros du m², comprenant le prix d’acquisition, les frais d’acquisition et le coût des travaux, dans la limite de deux investissements par an et par contribuable.
• Le bien à l’issue des travaux devra respecter des critères de performance énergétique (Label HPE 2012, BBC 2009 ou 2/4 des critères de performance énergétique globale).
• Les acquisitions doivent être réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022.

Les logements doivent être situés dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué.

*Il s’agit des 222 communes couvertes par le plan « Action cœur de Ville (ACV) » ou dans une commune ayant conclu des Opérations de revitalisation du territoire (ORT).

Ces dispositions s’appliqueront aux logements situés dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué et dans les communes s’inscrivant dans un projet global de territoire en signant une convention d’opération de revitalisation du territoire prévue par la loi ELAN.

Sur le plan fiscal, l’investisseur devra bien sûr choisir entre le « Denormandie ancien Cœur de ville » et le mécanisme du « déficit foncier » qui autorise la déductibilité des travaux des loyers et le report sur le revenu global de l’éventuel déficit foncier à hauteur de 10.700 euros par an.

Quels travaux ?

Jusqu’à présent, les travaux de réhabilitation ouvrant droit à la réduction PINEL ancien concernaient :

• les logements devant être remis à neuf (travaux sur une majorité des fondations, des façades hors ravalement ou des éléments de second œuvre),
• les appartements et maisons considérés comme inhabitables ou insalubres,
• les locaux non destinés à l’habitation transformés en logements.

Le Denormandie élargit la liste des travaux de rénovation qui doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération « facturés par une entreprise », (prix du bien + travaux) :

• la modernisation,
• l’assainissement,
• l’aménagement des surfaces habitables,
• la création de surfaces habitables à partir de l’aménagement des surfaces annexes (les « combles accessibles » et les « garages en habitat individuel »),
• la réalisation d’économies d’énergie,

Le bien à l’issue des travaux devra respecter des critères de performance énergétique Label HPE 2012, BBC 2009 ou 2/5 des critères de performance énergétique globale.

La réduction d’impôt est en effet conditionnée à la réalisation d’objectifs précis en matière de rendements énergétiques et des travaux de performance énergétique précis pour au moins deux des cinq catégories suivantes:

• isolation de la toiture ;
• isolation des murs donnant sur l’extérieur ;
• isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur ;
• systèmes de chauffage ;
• système de production d’eau chaude sanitaire

De telles dispositions supposent donc de faire évaluer votre bien après travaux.

Les tests devront être effectués par un professionnel certifié dans le respect des règles des diagnostics de performance énergétique.

2 – Loi de Finances : les nouveautés 2023

Une réduction d’impôt sur le revenu est proposée aux particuliers achetant un logement à rénover, dans un quartier ancien dégradé, pour le mettre en location.

Dispositif Denormandie : nouvelles ressources

• Investissement locatif : choisir entre la location courte ou longue durée – portail economie.gouv.fr, septembre 2022.
• Je souhaite investir dans l’ancien. Puis-je bénéficier du dispositif « Denormandie » ?Réponse sur le site de l’Agence nationale pour l’information sur le logement.

Sous l’appellation Denormandie, les avantages du dispositif Pinel sont étendus aux investissements locatifs dans l’ancien avec travaux.

Destiné à encourager la rénovation dans l’ancien, il est ouvert aux acquisitions de logement réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023, conformément à l’article 75 de la loi de finances pour 2022.

Dispositif Denormandie : les conditions à remplir

Caractéristiques du logement pour bénéficier du dispositif Denormandie

Le logement doit être situé dans les communes :

• dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué, qui sont mentionnées dans l’annexe à l’arrêté du 26 mars 2019 relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction d’impôt prévue au 5° du B du I de l’article 199 novovicies de code général des impôts
• ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire prévue à l’article L. 303-2 du code de la construction et de l’habitation

Le portail cohesion-territoires.gouv.fr propose une carte des communeséligibles au dispositif Denormandie. Le site service-public.fr propose un simulateur pour vérifier si votre ville relève du dispositif Denormandie.

Le logement doit être mis en location pendant 6, 9 ou 12 ans à un prix raisonnable à des ménages modestes en respectant certains plafonds de loyers et de ressources.

Les travaux éligibles au dispositif Denormandie

Pour bénéficier du dispositif fiscal, le logement doit faire ou avoir fait l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.

• le décret du 26 mars 2019 définit la nature des travaux éligibles et le niveau de performance énergétique exigé.
• L’arrêté du 26 mars 2019 précise les travaux éligibles, notamment quant au seuil de consommation après travaux et quant à la diminution de la consommation conventionnelle en énergie primaire du logement. Il précise également les actions d’amélioration de la performance énergétique concernées.

Ces travaux doivent :

• soit améliorer la performance énergétique d’au moins 30 % (20 % en habitat collectif) ;
• soit correspondre à deux des cinq types de travaux suivants : la rénovation des murs, des toitures, des fenêtres, le changement de chaudière, le changement de production d’eau chaude ;
• soit créer de la surface habitable nouvelle

Il est recommandé de faire réaliser les travaux par un professionnel reconnu garant de l’environnement (RGE). Un annuaire est disponible sur le site officiel France Rénov’.

Dispositif Denormandie : la réduction d’impôt

La réduction d’impôt, plafonnée à un investissement maximum de 300 000 euros, est calculée en appliquant au prix net de revient du logement un pourcentage variant en fonction de la durée de location du logement :

• Pour une période de location de 6 ans : réduction d’impôt de 12 % du prix du bien
• Pour une période de location de 9 ans : réduction d’impôt de 18 % du prix du bien
• Pour une période de location de 12 ans : réduction d’impôt de 21 % du prix du bien

⇒ Rénovation d’un logement ancien : tout savoir sur la réduction d’impôt Denormandie – economie.gouv.fr
⇒ Loi Denormandie : réduction d’impôt pour investissement locatif dans l’ancien – service-public.fr
⇒ Dispositif Denormandie : une aide fiscale à la rénovation et à la location – ecologie.gouv.fr