Faut-il faire des travaux en 2018 dans un bien locatif ? Que va-t-il se passer en cas d’impayés de loyer ? Comment vont-être traités les déficits fonciers ? De nombreux propriétaires bailleurs interrogent Le Revenu sur le prélèvement à la source. Les réponses de la rédaction.

En tant que bailleur, faut-il refuser tous les gros travaux envisagés par la copropriété (ravalement, par exemple) prévus avant 2020 ?

Non. Avec les mesures anti-optimisation mises en place pour l’année blanche, il est vrai que de nombreux contribuables ont intérêt à attendre 2020 pour faire des travaux. Mais pour les gros travaux, c’est un peu différent.

«Dès lors que le montant des travaux excède deux fois le déficit foncier annuel (2 x 10.700 = 24.400) et deux fois le montant des revenus fonciers annuels, il sera possible de déduire davantage de ses revenus que le montant effectivement payé», précise l’équipe d’ingénierie patrimoniale d’Edmond de Rothschild.

Prenons l’exemple d’un contribuable qui perçoit 24.000 euros de revenus fonciers. S’il fait 100.000 euros de travaux en 2018, son déficit foncier est 76.000 euros. Il déduit 10.700 euros de ses autres revenus en 2018, et reporte 65.300 euros de déficit en 2019. S’il ne fait pas de travaux en 2019, il peut quand même déduire 50% des travaux de 2018 (mesure anti-optimisation), soit 50.000 euros et 65.300 euros de déficit reportable.

Abstraction faite de l’année blanche en 2018, les travaux sont pris en compte à hauteur de 115.300 euros (50.000 + 65.300), pour une dépense réelle de 100.000 euros.

Propriétaire bailleur, je m’inquiète. Que va-t-il se passer en cas d’impayés de loyer ? Vais-je payer des impôts sur des sommes que je n’ai pas reçues ?

Cela pourrait arriver, en attendant la régularisation de votre situation fiscale. Vos revenus fonciers sont soumis au prélèvement à la source, mais il n’y a pas de tiers collecteur de l’impôt. C’est donc l’administration fiscale elle-même qui prélèvera l’impôt correspondant au loyer, sur le compte du contribuable.

Or, elle n’a pas connaissance en temps réel du loyer que vous percevez. Elle va donc calculer le montant de votre acompte (mensuel ou sur option trimestriel) sur la base du dernier loyer déclaré (en lui appliquant le taux de prélèvement à la source du foyer fiscal). Le prélèvement à la source sur les revenus fonciers n’est donc pas tout à fait simultané avec le revenu. Les impayés de loyers seront pris en compte avec un décalage dans le temps. Ils réduiront le montant de l’acompte à payer l’année suivante.

S’il y a un déficit foncier reportable au 31 décembre 2017, sera-t-il consommé en 2018 ?

Oui. Les déficits fonciers ont la particularité de s’imputer sur le revenu global du contribuable. Concrètement, cela signifie qu’ils sont déductibles de vos autres revenus (salaires, retraites, etc.) et permettent de réduire votre base imposable. L’imputation reste limitée à 10 700 euros par an et ne doit pas résulter des intérêts d’emprunt.

Le surplus de déficit est reportable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Si vous avez un déficit foncier reportable en 2017, il sera bien pris en compte en 2018 et s’imputera sur les revenus perçus cette année là. En l’absence de revenus exceptionnels, votre déficit foncier sera inefficace puisque l’imposition des revenus courants sera neutralisée par le crédit d’impôt exceptionnel (CIMR). Mais votre stock de déficit reportable sera consommé d’un montant maximum de 10.700 euros.