Déductibilité des travaux, report du déficit foncier, acomptes trimestriels ou mensuels… De nombreuses interrogations relatives au prélèvement à la source concernent les revenus fonciers. Le Revenu y répond et vous conseille pour ne pas payer un euro d’impôt de trop sur les loyers encaissés.

Le prélèvement à la source va chambouler vos habitudes. Même si les règles de calcul de l’impôt ne changent pas, 2018 est une année particulière.

Les questions sont encore nombreuses notamment sur la déductibilité des travaux en 2018 et 2019. Voici les règles à connaître pour passer le cap de l’année de transition souvent appelée «année blanche» en toute sérénité.

L’année blanche

À compter du 1er janvier 2019, il n’y aura plus de décalage d’un an entre la perception des loyers et leur imposition. Pour éviter une double charge fiscale en 2019, les revenus fonciers dits «courants» ne seront pas imposés (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux).

Certains revenus perçus en 2018, considérés comme exceptionnels, resteront taxés. Il s’agit des indemnités de pas de porte, des loyers dont l’échéance correspond à une autre année ainsi que les revenus correspondant à une rupture d’un engagement de location (Périssol, Borloo et Besson). Ils seront taxés au taux moyen d’imposition et non au taux marginal (généralement plus élevé).

Les règles d’optimisation

Le législateur a fixé des règles spécifiques pour éviter que, du fait de l’année blanche, les contribuables reportent leurs dépenses (charges courantes et travaux) en 2019.

1 – Les charges courantes : du type intérêts d’emprunt immobilier, frais de gestion, impôts et toute autre dépense courantene sont déductibles qu’au titre de leur année d’exigibilité, quelle que soit la date de leur paiement.

2 – Les travaux : les travaux réalisés et payés en 2019 seront pris en compte, mais le montant déductible sera calculé en retenant la moyenne des travaux réalisés en 2018 et 2019. Faire des travaux en 2019, n’aura qu’un effet fiscal limité puisqu’ils ne seront pris en compte qu’à hauteur de la moitié de leur montant (sauf travaux d’urgence ou décidés d’office par le syndic). Dans la plupart des cas, il vaut mieux attendre 2020, sauf si vous avez de gros travaux à réaliser en 2018.

Explication : prenons l’exemple d’un contribuable qui perçoit 24.000 euros de revenus fonciers. Il prévoit 100.000 euros de travaux en 2018.

Le déficit constaté pour 2018 est de 76.000 euros. Il déduit 10.700 euros de son revenu global et bénéficie d’un déficit reportable sur ses revenus fonciers de 65.300 euros. En 2019 il a toujours 24.000 euros de revenus fonciers. Il déduit 50.000 euros de travaux (100.000 x 50%) et 65.300 de déficit reportable.

Au titre de 2019, il réalise un déficit 91.300 euros, dont 10.700 euros imputables sur le revenu global et 80.600 euros de déficit reportable.

Abstraction faite de l’année blanche, le contribuable obtient une déduction de 115.300 euros (50.000 + 65.300).

L’équipe d’ingénierie d’Edmond de Rothschild, précise que : «dès lors que le montant des travaux excède deux fois le déficit foncier annuel (10.700 x 2 = 21.400) et deux fois le montant des revenus fonciers annuels, il sera possible de déduire davantage de ses revenus que le montant effectivement payé pour les travaux».