Investir dans la pierre sans accroître son imposition ? Pas facile lorsque l’immobilier est taxé sur l’impôt sur le revenu et frappé d’IFI. Trois solutions peuvent cependant être envisagées

Le contexte reste toujours favorable à l’immobilier : en ce mois de mai, les taux d’intérêts des prêts restent bas et cet actif devrait encore s’apprécier : de l’ordre de 3% en 2018, selon une récente étude du service économique du Crédit Agricole. Reste qu’en matière d’investissement dans la pierre, l’étau fiscal se resserre : 2018 n’est pas une année fiscale comme les autres. D’abord, elle inaugure l’entrée en vigueur de l’impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) qui va être déclaré le 15 juin prochain. Ensuite, 2018 a été désignée par l’administration fiscale comme année blanche. Durant cette année de jonction entre deux types de paiement de l’impôt, certaines opérations immobilières (Malraux, Pinel) ne sont pas impactées. En revanche, d’autres nécessitant d’importants travaux (Monuments historiques) ont intérêt à être repoussées car l’effet fiscal ne jouera pas à plein. Voici trois solutions envisageables dans l’ancien et le neuf.

1/ Pratiquer le LMNP

Louer un bien ancien meublé et équipé pour une durée d’un an renouvelable permet d’opter pour le régime en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Cette solution s’avère une bonne alternative pour éviter la fiscalité élevée des revenus fonciers en location nue et passer en Bénéfice Industriels et Commerciaux (BIC). Pour mémoire, «pour les contribuables imposés à la plus haute tranche marginale d’imposition, la ponction sur les revenus fonciers peut atteindre jusqu’à 62,2% soit 45 % de TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux», souligne Ségolène Roques, ingénieur patrimonial chez Oddo BHF Banque Privée. En optant pour le LMNP en régime réel simplifié, le contribuable peut déduire l’achat des meubles et amortir son bien sur une longue durée. «Ce système permet de réduire, voire gommer l’impôt», explique cette dernière.

2/ Acheter en nue-propriété

L’achat de la seule nue propriété dans un appartement neuf s’avère une solution alternative efficace pour continuer à étoffer un patrimoine immobilier, sans charger sa fiscalité. D’abord, l’investisseur achète avec une décote pouvant aller entre 30 et 50% par rapport au prix du même bien en pleine propriété. De plus, durant le démembrement temporaire d’une durée de 15 à 18 ans, cette détention est fiscalement neutre tant du point de vue de l’impôt sur le revenu que de l’IFI. En effet, aucun revenu locatif n’étant encaissé par le nu propriétaire (c’est l’usufruitier, souvent un bailleur social qui perçoit les loyers), il n’y a aucune imposition relative aux revenus fonciers. De plus, la nue-propriété d’un bien immobilier n’entrant pas dans les actifs taxables à l’IFI, cette détention n’a pas d’effet fiscal. Ce n’est qu’au terme de ces durées que la reconstitution de la pleine propriété s’effectue que le bien sera comptabilisé dans l’IFI. A ce moment là, les premiers revenus locatifs seront perçus. L’investissement en nue propriété se décline sous la forme de SCPI avec des durées de démembrement de 9 à 12 ans.

3/ Investir en Malraux

L’année blanche 2018 ne change rien à l’investissement Malraux qui reste un outil puissant pour gommer une fiscalité élevée. «Réaliser des travaux durant cette année de transition de change rien car c’est une réduction d’impôt et pas une déduction», précise Ségolène Roques. «Cette opération immobilière concernant l’achat d’un bien ancien de caractère et à restaurer ouvre droit à une réduction allant jusqu’à 120000 euros d’impôts», indique Guillaume Lucchini, conseiller en gestion de patrimoine. «En contrepartie d’une location nue de 9 ans minimum, le contribuable bénéficie, selon la localisation du bien, d’un taux de réduction de 22% ou 30% sur le montant des travaux», précise Pierre-Olivier Thibault, directeur général d’Histoire & Patrimoine. Ces dépenses sont plafonnées à 400000 euros sur 4 années. «Autre avantage, le régime Malraux est exclu du plafond annuel des niches fiscales», ajoute Guillaume Lucchini.