Par Serge Harroch, président d’Euclide

La mise en place d’une stratégie mêlant prêt in fine et location meublée (LMP) peut s’avérer opportune pour s’assurer des revenus complémentaires et réduire son imposition. Exemple d’une stratégie de financement patrimonial mise en place par Euclide, de concert avec le CGP.

Historique et contexte

Madame Remi est célibataire, philosophe et sans revenus fixes. Elle a hérité de biens immobiliers à la fois à usage locatif et résidentiel qui génèrent un revenu locatif sans totalement assurer son train de vie. En complément, elle doit procéder, depuis quelques années, à la vente de ses biens immobiliers.

A ce jour, son actif immobilier locatif est estimé à 1 million d’euros et lui génère environ 40 000 € brut de loyers… et près de 4 000 € d’IFI.

Le CGP l’a rencontrée au moment où elle souhaitait vendre l’un de ses biens, pour un montant de 160 000 €. Cette somme devant régler pendant quelques temps le différentiel entre ses revenus fonciers nets et son train de vie.

Afin de lui assurer des revenus complémentaires moins fiscalisés et éviter la dilapidation de son patrimoine, son premier conseil a été de lui proposer d’acheter avec cette somme un bien en investissement en direct géré dans le cadre du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce qui lui permettrait d’avoir des revenus nets d’impôts (du fait de l’amortissement du bien) de l’ordre de 6 400 € sur une base de 4 % par an.

En effet, le statut LMNP permet au propriétaire-bailleur de profiter d’un cadre fiscal souple et avantageux avec des revenus locatifs moins taxés. Le bien fait l’objet d’un amortissement sur le bâti – soit environ 85 % du prix d’acquisition selon la valeur du terrain – qui vient en diminution du résultat comptable. De ce fait, sur une base de 25 ans d’amortissements, à hauteur de 85 % du bien, le client amortit 3,4 % de la valeur du bien. En conséquence, sur notre base de 4 % de rendement brut par an, déduction faite de la taxe foncière et des différents coûts d’acquisition, la cliente ne paiera aucun impôt pendant toute la durée d’amortissement… et même un peu plus…  sauf si les loyers augmentent.

Le promoteur n’assurant pas le portage de la TVA sur l’opération, Madame Remi doit s’acquitter de 32 000 € correspondant au montant de la TVA récupérable progressivement sur deux ans.  N’ayant pas de liquidités disponibles, le CGP cherche un financement sur la durée de la construction.

Objectif initial

La cliente souhaite augmenter ses revenus locatifs, financer sa TVA de 32 000 € sur deux ans, diminuer son IFI et avoir une fiscalité plus faible compte tenu de ses revenus fonciers.

Solution proposée avec le CGP

En déroulant le bilan patrimonial de Madame Remi et surtout les raisons qui l’ont amenée à vivre sa situation, nous avons constaté que l’état locatif de ses actifs présentait des disparités de rentabilité. Il a été convenu de vendre trois de ses biens, compte tenu de leur faible rendement, pour un montant total de 450 000 euros sur une base d’1 million d’euros d’immobilier locatif. Par la suite, en collaboration avec le CGP, nous lui avons conseillé d’acheter pour 600 000 € de biens meublés afin qu’elle puisse avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).  Elle a financé ses acquisitions via un prêt in fine sur 15 ans de 400 000 € à 2,75 % assurance comprise, adossé à un contrat d’assurance-vie de 250 000 € et d’un apport de 200 000 € compte tenu de sa situation. Les promoteurs assurent le portage de la TVA sur l’opération, sur la durée de construction.

Avantages pour la cliente

– Elle passe du statut de LMNP à LMP et par ce biais, elle sort totalement de l’IFI et économise structurellement 4 000 € par an.

– Elle génère un revenu net d’impôts annuel supplémentaire de 10 000 € environ, (4 % x 600 000 = 24 000 € de revenus diminués des intérêts d’emprunt sur 400 000 x 2.75 % = 11 000 € soit un revenu net de 24 000 – 11 000 = 13 000 € avant taxe foncière.

– Elle augmente son actif foncier de 150 000 €.

– Elle détient maintenant un contrat d’assurance-vie de 250 000 € géré par son CGP, et donc équilibre ses masses patrimoniales.

– Le bail commercial du LMP lui assure une revalorisation régulière de ses loyers.

Avantages pour le CGP

Il a vendu pour 600 000 € d’immobilier au lieu de 160 000 €, et un contrat d’assurance-vie de 250 000 €, et ce dans le seul intérêt de la cliente.

L’objectif de l’opération était d’aller chercher de la valeur et de la vente additionnelle en utilisant le crédit autrement. La particularité de ce cas est d’avoir, pour une cliente sans revenus fixes, du patrimoine et peu de capacité d’endettement.