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Loi Malraux
Le dispositif Malraux, un incontournable pour concilier fiabilité en défiscalisation et investissement immobilier de prestige.
Monument historique
Le dispositif Monument Historique génère une réduction d’impôts sur les revenus fonciers de 100% des travaux éligibles.
Déficit foncier
Le principe du Déficit Foncier réside dans la réalisation de travaux de rénovation réalisés lors de l’acquisition d’un logement d'habitation à usage locatif.
Loi Denormandie
Investir tout en rénovant le cœur de ville est la clé la loi Denormandie, un dispositif dont les avantages méritent d'être (re)découverts !
Dispositifs Buildinvest
Découvrez 4 fiscalités majeures de l’immobilier de prestige pour optimiser vos investissements immobiliers.
Loi Denormandie
06/06/2024

Investir tout en rénovant le cœur de ville est la clé la loi Denormandie, un dispositif dont les avantages méritent d’être (re)découverts !

Une réduction d’impôt pouvant s’élever jusqu’à 63 000€.

Le dispositif Denormandie est un avantage fiscal permettant aux propriétaires bailleurs qui s’engagent à louer leur logement ancien, réhabilisé par des travaux, de profiter d’une réduction d’impôt, pouvant s’élever jusqu’à 63 000€.

Vous avez certainement déjà entendu parler de la loi Pinel. Le dispositif dit loi Denormandie est son “cousin”, il encadre la rénovation urbaine d’immeubles anciens des villes moyennes. Il vous permettra d’investir dans les cœurs de villes de plus de 244 territoires de nos belles régions. Investir tout en rénovant est la clé de ce dispositif mis en place par les autorités fin 2018.

Quels sont les investissements Denormandie ouvrant droit à l’activation de ce dispositif de défiscalisation de type réduction d’impôts ? Comment en bénéficier ? A quelle réduction d’impôt est-il possible de prétendre ? On vous dit tout.

Le 21 décembre 2018, l’Assemblée Nationale a entériné le nouveau dispositif de défiscalisation réduction d’impôts dans l’immobilier ancien en « Cœur de ville ».

  • L’article 226 de la loi de finance crée un dispositif de défiscalisation immobilière adapté au profil de nombreux épargnants.
  • C’est un dispositif d’incitation aux travaux de rénovation dans les centres villes et leurs faubourgs dans 244 communes couvertes par le plan « Action cœur de Ville » (A.C.V.) ou dans une commune ayant conclu des « Opérations de revitalisation du territoire » (O.R.T.), prévue par la loi ELAN.
  • C’est un dispositif immobilier éligible à une aide fiscale à l’investissement locatif.
  • Il concerne des acquisitions de logements anciens faisant l’objet concomitamment de travaux d’amélioration, réalisés par uniquement par des entreprises professionnelles.
  • C’est un dispositif dont l’objectif est de lutter contre l’habitat indigne et dégradé.
  • L’acquisition ne doit pas dépasser 300 000 euros par an, ni 5.500 euros du m².
  • Ce type d’opérations ouvriront droit à une réduction d’impôt, calculée selon les mêmes modalités et sous les mêmes conditions que le dispositif Pinel.
  • Ces acquisitions doivent être réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2026.
Châtellerault – Nouvelle-Aquitaine – Résidence de l’Îlot des Cordeliers
Pour aller plus loin.

Le dispositif Denormandie est une réduction d’impôt accordée pour certains types d’investissements immobiliers locatifs. Son objectif ? Favoriser la rénovation de logements anciens dans certaines zones, pour y répondre à la demande de location.

  • L’avantage Denormandie cible les investissements locatifs dans l’ancien effectués entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2026.
  • Les travaux doivent être terminés dans les logements au plus tard le 31 décembre de la 2ème année suivant leur achat.
  • Vous devez vous engagez à louer le logement au moins 6 ans. Vous pouvez également le louer 9 ou 12 ans, pour profiter d’un taux de réduction d’impôt plus intéressant.

A noter : le décret du 26 mars 2019 définit avec précision les travaux éligibles ainsi que le niveau de performance énergétique exigé pour pouvoir profiter de l’avantage Denormandie.

Comment ça marche ?
  • Choisir une ville faisant partie de la liste « Action Cœur de ville » ou d’Opérations de Revitalisation du Territoire,
  • Bien affiner l’emplacement de votre immeuble dans cette dernière,
  • Vérifier la demande locative de la ville,
  • Évaluer le prix du foncier, c’est-à-dire de l’immeuble en l’état sans travaux.
Nous sommes là pour vous !
  • Si cela vous parait complexe faites appel à un opérateur professionnel.
  • Ce dernier aura déjà fait un tri des villes à potentiel.
  • Il vérifiera aussi le potentiel locatif de la ville de votre choix.
  • Il validera le type d’immeuble à rénover pour accompagner votre investissement immobilier.

Réduire ses impôts grâce à la loi Denormandie.

Le prix de revient d’un logement correspond à : son prix d’achat, le coût des travaux, la rémunération du notaire, les droits d’enregistrement, la taxe de publicité foncière, les éventuels frais d’agence ou de votre conseiller en gestion de patrimoine. Ce type d’investissement immobilier ne doit pas avoir qu’un objectif de réduction d’impôts. Outre la promesse de bien préparer un complément de revenu pour votre retraite, il doit à l’instant où vous décider cet investissement ne pas contrarier votre pouvoir d’achat à la date de l’achat. C’est la raison pour laquelle, il est toujours conseillé de se faire accompagner par un de nos conseiller. Ce dernier évaluera votre situation et vous fera des simulations personnalisées, actualisées à date de votre acquisition.

De plus, ce dernier vous accompagnera dans vos déclarations fiscales. Si vous remplissez l’ensemble des conditions requises pour être éligible au dispositif Denormandie, il vous suffira d’indiquer votre investissement locatif dans votre déclaration annuelle de revenus :

Si vous déclarez vos impôts en ligne seul : cochez la case « Investissements locatifs » dans la rubrique « Charges ».

Et si vous faisiez encore une déclaration papier : inscrivez le prix de revient de votre investissement sur votre déclaration de revenus complémentaire 2042 RICI, dans la case correspondant à la durée de votre engagement de location. Vous devrez aussi remplir les éléments dédiés au dispositif Denormandie sur la déclaration 2044 EB.

Comme ainsi découvert, le Denormandie est un investissement immobilier simple qui permet de vous constituer un patrimoine pour préparer votre retraire, dans l’immobilier ancien de centre-ville.

En résumé

Le Denormandie vous offre de nombreuses opportunités d’investissements immobiliers dans plus de 244 cœurs de villes et au sein des Opérations de Revitalisation du Territoire. Contre votre engagement d’effectuer des travaux dans votre appartement et de le louer pour une période de 6 à 12 ans, l’état vous offre une réduction d’impôts jusqu’à 63 000 €.

Vous avez une question sur ce sujet ?

Nos programmes recommandés

CHATELLERAULT
Loi Denormandie
Monument historique
Déficit foncier
Pinel réhabilité
Pinel réhabilité optimisé au déficit foncier
4, rue du Cygne Saint-Jacques – 27-29, rue Sully – Hôtel du Cygne Saint-Jacques (Travaux en cours) – Eligible Denormandie jusqu’au 31 12 2026
Surface
de 42,10 m² à 118,70 m²
Type
T2, T3 et T4 duplex
Budgets globaux
178.730 € à 555.185 €
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3d rénovation résidence saint joseph
SENLIS
Loi Denormandie
Accession
Pinel réhabilité
Pinel réhabilité optimisé au déficit foncier
3, Place Saint-Maurice – Résidence Saint-Joseph (Livré) – Eligible PTZ en 2024 – Eligible Denormandie jusqu’au 31 12 2026
Surface
de 49,1 à 76,94 m2
Type
T2, T3, T3 duplex – 38 appartements et 76 parkings souterrains et aériens
Budgets globaux
264.820 € à 500.993 €
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LIMOGES
Loi Denormandie
Accession
Pinel réhabilité
Pinel réhabilité optimisé au déficit foncier
2, Place du Présidial – Rue Adrien Dubouché – Résidence de l’Ecole du Présidial (Livré) – Eligible Denormandie jusqu’au 31 12 2026
Surface
95 m²
Type
T4 duplex – 1 place de parking aérien
Budgets globaux
399 000 €
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Votre conseiller immobilier Buildinvest

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Aller plus loin sur le sujet

Votre choix étant fait sur une ville et un immeuble, découvrons maintenant vos obligations pour le type de travaux à effectuer dans l’appartement que vous avez acheté en l’état.

Travaux de rénovation et Denormandie.

Tous ceux qui ont rénovés une maison ou un appartement savent que c’est un processus lourd, couteux et complexe. D’autre part pour profiter de la réduction d’impôts que vous ouvrent les travaux, ils doivent répondre à des règles définies par le législateur. Seuls les logements avec travaux sont concernés par le dispositif Denormandie. Bien sûr les logements anciens dans lesquels vous réalisez des travaux d’amélioration, mais aussi les locaux transformés en logements d’habitation.

Pour avoir accès à la réduction d’impôts Denormandie, vous devez réaliser des travaux bien précis dans votre bien.

Les travaux d’amélioration doivent concerner la performance énergétique, pour un gain de performance d’au moins 20% pour un logement collectif, et d’au moins 30 % pour un logement individuel. Le logement doit a minima atteindre l’étiquette énergétique E après travaux. Au moins 2 types de travaux parmi : un changement du système de production d’eau chaude, un changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, l’isolation des fenêtres, doivent y être effectués.

Enfin la création d’une nouvelle surface habitable est possible. Terrasse, balcon, garage, etc, peuvent se transformer en m² habitables.

Senlis – Oise – Hauts de France – Résidence Saint-Joseph
Les travaux d’amélioration doivent concerner la performance énergétique de votre appartement.

Jusqu’à présent, les travaux de réhabilitation ouvrant droit à la réduction Denormandie concernaient :

  • les logements devant être remis à neuf (travaux sur une majorité des fondations, des façades hors ravalement ou des éléments de second œuvre),
  • les appartements et maisons considérés comme inhabitables ou insalubres,
  • les locaux non destinés à l’habitation transformés en logements.

Le Denormandie élargit la liste des travaux de rénovation qui doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération « facturés par une entreprise », (prix du bien + travaux) : 

  • la modernisation,
  • l’assainissement,
  • l’aménagement des surfaces habitables,
  • la création de surfaces habitables à partir de l’aménagement des surfaces annexes, (les « combles accessibles » et les « garages en habitat individuel »),
  • la réalisation d’économies d’énergie.

Le bien à l’issue des travaux devra respecter des critères de performance énergétique Label HPE 2012, BBC 2009 ou 2/5 des critères de performance énergétique globale.

  • La réduction d’impôt est en effet conditionnée à la réalisation d’objectifs précis en matière de rendements énergétiques et des travaux de performance énergétique précis pour au moins deux des cinq catégories suivantes :
  • isolation de la toiture,
  • isolation des murs donnant sur l’extérieur,
  • isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur,
  • systèmes de chauffage,
  • système de production d’eau chaude sanitaire.
  • De telles dispositions supposent donc de faire évaluer votre bien après travaux. 
  • Les tests et diagnostics  devront être effectués par un professionnel certifié dans le respect des règles des contrôle de performance énergétique.
Le conseil d’Expert
de Buildinvest
Les opérateurs de rénovations urbaines travaillent avec des professionnels certifiés

Attention : vos travaux doivent obligatoirement être effectués par une entreprise. Vous ne pouvez donc pas les réaliser vous-mêmes, si vous voulez bénéficier de la réduction d’impôts Denormandie. Nous vous recommandons de faire appel à des professionnels certifiés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Vous trouverez un annuaire des professionnels RGE sur le site officiel France-Renov.Gouv.fr.

Le dispositif Denormandie est aussi encadré par un plafond de loyer et de ressources de votre locataire.

Le dispositif Denormandie vous engage à respecter un plafond de loyer pour vos locataires. Notez que vous ne pouvez pas loger dans votre bien une personne qui appartient à votre foyer fiscal.

Le dispositif Denormandie est aussi encadré par un plafond de ressources de votre locataire.

Le logement doit être loué vide, en tant qu’habitation principale. En effet les locations meublées ne rentrent donc pas dans le dispositif de la loi Denormandie.

Exemple de simulation simplifiée d’un investissement immobilier de 300 000 € en Denormandie.

Prenons l’exemple d’un investissement immobilier concernant un appartement sur la ville de Senlis – Oise.
Montant de l’investissement 300 000€ en 2024.
Livraison et mise en location du bien en 2026.
Engagement de location sur 12 ans.

Total économie d’impôts = 63 000€, Soit 21% du montant de l’investissement.

Le taux de réduction d’un investissement locatif Denormandie dépend de la durée d’engagement de location.

À savoir

Pour une durée de 6 ans : la réduction d’impôt est de 12% du prix de revient du bien.

Pour une durée de 9 ans : la réduction d’impôt est de 18% du prix de revient du bien.

Pour une durée de 12 ans : la réduction d’impôt est de 21% du prix de revient du bien.

Ce sujet annexe vous intéresse ?

Pour mémoire.

La réduction est plafonnée à 5 500€ par m² habitable, pour un investissement maximum de 300 000€. Si le prix de revient de votre logement est plus élevé, la part qui dépasse ce plafond ne sera pas prise en compte dans le calcul de la réduction d’impôt en dispositif Denormandie seul, mais nous verrons par la suite qu’il existe des solutions dans ce cas de figure.

N’oubliez pas que le prix complet de votre appartement c’est :

Le prix de revient d’un logement correspond à : son prix d’achat, le coût des travaux, la rémunération du notaire, les droits d’enregistrement, la taxe de publicité foncière, les éventuels frais d’agence.

Mieux comprendre
de Buildinvest

Le Denormandie optimisé au déficit foncier, est la combinaison de deux régimes fiscaux très attractifs lors d’un même investissement. Il est recommandé pour les investisseurs soumis à une tranche marginale d’imposition de 30%. Vous souhaitez bénéficier des avantages du dispositif Denormandie sans pâtir de ses inconvénients ? Cumulez alors ce mécanisme à celui du déficit foncier ! Une bonne manière de profiter à plein du meilleur de ces deux dispositifs fiscaux.

Vous avez une question sur ce sujet ?
Réalisation Buildinvest

Rénovation de L’École du Présidial ancienne Intendance Turgot – Limoges – Nouvelle-Aquitaine.

L’école du Présidial se situe au cœur du centre-ville de Limoges, à quelques pas de la place Denis Dussoubs, à proximité immédiate de la place de la Motte et de la place d’Aine. Ce bâtiment situé en cœur de ville de Limoges illustre l’investissement type en rénovation urbaine contribuant à une réduction d’impôts type Denormandie.
Limoges – Nouvelle-Aquitaine – Résidence du Présidial – Intendance Turgot.

Le Denormandie dans plus de 244 villes en France.

Le dispositif Denormandie à Limoges est un avantage fiscal permettant aux propriétaires bailleurs qui s’engagent à louer leur logement ancien, réhabilité par des travaux, de profiter d’une réduction d’impôts. Le bâtiment du Présidial qui était encore récemment une école-primaire, a vu sa transformation en une vingtaine d’appartements confortables, permettant l’arrivée de nouveaux résidents en centre-ville de Limoges.

Votre fiscalité au service de la rénovation urbaine

L’immobilier à Limoges est l’un des meilleurs rendements locatifs de France ! Avec un taux de rentabilité moyen de 8,8%, c’est la ville type où vous pouvez investir pour vous constituer un patrimoine. Préparer votre retraite en investissant dans la pierre est une option pérenne de bon père de famille. De nombreuses villes du dispositif Action Cœur de ville présentent l’opportunité de réduire ses impôts tout en se constituant un patrimoine.

L’esprit de la réduction d’impôts Denormandie tient donc à la fois de la préservation du patrimoine et de la création de futurs revenus complémentaires pour votre retraite.

Pour aller encore plus loin avec la loi Denormandie

Denormandie et déficit foncier.

Vous allez donc acquérir un bien immobilier nécessitant des travaux de réhabilitation, de réparation et d’entretien, aussi bien dans les parties communes que dans les parties privatives de votre immeuble. Le dispositif Denormandie permet d’acquérir ce bien immobilier et de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21%, en fonction de la durée de location du bien, à savoir 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Cette réduction est toutefois soumise au plafonnement des niches fiscales de 10 000€ par an. Le Denormandie optimisé au déficit foncier permet de pallier en partie ces inconvénients, puisque la partie éventuelle du prix de revient qui excède les plafonds de 300 000€ et plus de 5 500€ par m² pourra, sous conditions d’éligibilité, bénéficier de la fiscalité du déficit foncier. Le Denormandie permet donc de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu mais aussi d’effacer, partiellement, l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers, grâce au mécanisme du déficit foncier. 

Investisseurs et fiscalité.

Ce type d’investissement immobilier est recommandé pour les foyers avec un taux marginal d’imposition égal ou supérieur à 30 % et percevant jusqu’à 10 000€ de revenus fonciers annuels. Il s’adresse peut-être à vous, soucieux de construire votre patrimoine, avec une vision sur le long terme pour préparer votre retraite. Pour le découvrir, adressez-vous à nos conseiller pour découvrir votre éligibilité.

Denormandie et nouveau déficit foncier énergétique !

Le paiement des travaux éligibles au déficit foncier, dès l’année d’acquisition de votre bien, permet de les déduire immédiatement de vos revenus fonciers. En outre, le surplus est déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700€. Enfin l’excédent est reportable sur les dix prochaines années. Il existe aujourd’hui, une notion de déficit foncier énergétique qui porte le plafond de ce déficit à 21 400€. L’ensemble de ces finesses vous invitent à vous faire accompagner par nos conseillers afin d’optimiser au mieux votre investissement immobilier en fonction de votre profil propre.

Le dispositif Denormandie a de sérieux atouts !

En conclusion

Un dispositif performant qui vous garantit des emplacements pertinents dans les plus belles villes françaises.

Notre leadership dans les opérations de réhabilitation tient à une force qui fait toute notre différence : nous gérons vos projets de A à Z, depuis l’acquisition de l’immeuble, sa réhabilitation architecturale jusqu’à sa gestion administrative et locative. Nous faisons bien plus que vous apporter une solution d’investissement immobilier, nous bâtissons une solution d’avenir avec vous. Fondé en 1970, Buildinvest s’est d’abord spécialisé dans l’immobilier ancien et demeure un des leaders en Loi Malraux, Monuments Historiques, Déficit Foncier Denormandie. Dès 1987, le groupe propose des placements dans l’immobilier de tourisme en France et outre-mer et dans l’immobilier neuf dans le cadre de lois fiscales qui favorisent l’investissement locatif. Dès lors, la forte croissance de Buildinvest s’accompagne d’une diversification de ses activités, notamment dans l’acquisition et la gestion de grands magasins en cœur de ville ou d’hôtels haut de gamme.

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Pinel réhabilité
Pinel réhabilité optimisé au déficit foncier
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3d rénovation résidence saint joseph
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Pinel réhabilité
Pinel réhabilité optimisé au déficit foncier

En vous proposant des placements qui allient immobilier d’exception et forts avantages fiscaux, nous vous faisons partager notre amour des Belles Pierres.