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A l’heure des tours de vis fiscaux, la version 2017 des avantages Malraux est un excellent cru qui apporte plus de souplesse d’utilisation, une réduction d’impôt plus importante et des atouts fiscaux élargis.

Depuis son entrée en vigueur en1962, la loi Malraux a permis de restaurer de nombreux chefs-d’œuvre architecturaux souvent situés dans les centres-villes. Réformée par la loi de finances rectificative pour 2016, la version du « nouveau » Malraux est très attractive.

Jamais la loi Malraux n’a été aussi intéressante !

En l’espace de cinquante-cinq ans, la loi Malraux a connu bien des vicissitudes. Pour l’année 2017, c’est un dispositif très intéressant qui ressort de la loi n° 2016-1918 du 29 décembre 2016 de finances rectificative pour 2016, publiée au Journal officiel du 30 décembre 2016. Son article 40 a profondément modifié l’article 199 ter-vicies du Code général des impôts qui expose tout le dispositif Malraux sous  le titre : « Réduction d’impôt accordée au titre des dépenses de restauration immobilière dans les secteurs sauvegardés, les quartiers anciens dégradés et les zones protégées ».

Nos lecteurs, pour la plupart conseillers en gestion du patrimoine, connaissent bien ce dispositif qui permet à leurs clients d’obtenir une réduction d’impôt conséquente pour les travaux effectués sur des biens immobiliers rénovés et souvent implantés dans des lieux chargés d’histoire.

Plus de liberté pour les travaux

Jusqu’à présent, l’assiette annuelle des travaux était plafonnée à 100 000 € ; le nouveau texte permet de retenir les travaux dans la limite de 400 000 € sur une durée de quatre ans, mais la répartition est libre : ainsi sur une seule année donnée, les travaux peuvent représenter la totalité des 400 000 € ou sur deux années, à chaque fois 200 000 €.

Pour Pierre-Olivier Thibault, directeur général adjoint d’Histoire & Patrimoine, le nouveau texte «permet d’absorber de gros montants de travaux. Cela rend plus facile l’achat de grands appartements et de logements dans des immeubles dont le calendrier de paiement des travaux est concentré sur une courte période». Pour lui, «les mesures 2017 vont réorienter le dispositif Malraux vers de nouvelles offres qui donneront un meilleur aspect défiscalisant.  La souplesse apportée est bien en phase avec les contraintes et les délais de rénovation».

De fait, l’avantage fiscal vise plus aisément les contribuables aux revenus importants, qui pourront ainsi utiliser l’avantage fiscal sur une ou deux années, sans pour autant interdire aux autres contribuables d’étaler l’avantage fiscal sur quatre ans.

Le nouveau zonage Malraux

Mais on ne fait pas du Malraux où l’on veut, il faut que l’immeuble soit situé dans un quartier spécifique ou qu’il réponde à des règles essentielles définies par la loi et des normes validées par les collectivités locales. Jusqu’à l’an dernier, nos lecteurs férus de loi Malraux n’ignoraient pas que de tels avantages fiscaux étaient réservés aux secteurs sauvegardés, aux zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) et aux aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (Avap). Mais entre temps, la loi relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine du 7 juillet 2016 a transformé toutes ces zones en sites patrimoniaux remarquables (SPR).[…]

[…] La notion d’affectation des immeubles élargie La loi de finances rectificative a aussi modifié le régime d’utilisation et de transformation des locaux. «C’est une amélioration notable: la réforme permet toujours d’aller vers l’habitation et la favorise, car on manque de logelogements dans les centres-villes. Jadis, explique Pierre-Olivier Thibault, il fallait prouver que les locaux d’activités avaient été à une période de leur histoire destinés à l’habitation si on souhaitait proposer des logements en Malraux.

Aujourd’hui, un investisseur ne pourra plus être remis en cause pour la destination de l’immeuble. Cette possibilité nouvelle ouvre le spectre des activités et sécurise les investisseurs.»

Un petit bémol à la clef toutefois: «les travaux de transformation ne sont pas éligibles à l’avantage fiscal (exemple: construire une salle de bains dans un ancien local d’activité, par exemple une écurie), seuls les travaux de rénovation sont éligibles», précise Pierre-Olivier Thibault.

Le montant de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt s’applique aux dépenses de rénovation effectuées pour des locaux d’habitation ou pour des locaux destinés après travaux à l’habitation. Mais comme le savent les conseillers en gestion de patrimoine, tout ce qui n’est pas « travaux de rénovation » n’est pas déductible.  Dans le dispositif Malraux, il est d’usage de parler de répartition entre prix du foncier (terrain + bien acheté en l’état) et le montant des travaux.

La plupart du temps les travaux représentent entre 40 et 60% du prix total. Ainsi, pour une opération immobilière où un lot est vendu 200 000€ et le pourcentage travaux s’élève à 60 % soit 120 000 €, une réduction d’impôt de 30% apporte un avantage fiscal de 36 000€, une réduction de 22% un avantage fiscal de 24 000€.

Le prix au mètre carré des travaux varie assez peu d’une ville à l’autre

En Malraux, les prix du foncier fluctuent énormément d’une ville à l’autre, par exemple, à Paris, une opération avec un foncier variant de 7000 à 10000 € au mètre carré apportera en proportion un avantage fiscal beaucoup moins important que dans une ville de province au foncier moins cher.

«En revanche, le coût global de rénovation en Malraux est assez semblable d’une ville à l’autre, quelle que soit sa taille. La rénovation coûte entre 2500 et 2800 €, sauf exceptions pour certaines villes où il faut parfois ajouter un surcoût pour l’accessibilité au chantier, les coûts d’évacuationdes gravats ou autres spécificités…», assure Renaud Deneux, directeur du développement de Buildinvest.

Plus le foncier de la ville est onéreux, plus le pourcentage des travaux par rapport au prix total est faible, moins la réduction d’impôt au mètre carré est importante.

Le montant des dépenses de rénovation ouvrant droit à la réduction d’impôt ne peut excéder la somme de 400000€ au titre d’une période comprise entre la date de délivrance du permis de construire ou de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable et le 31 décembre de la troisième année suivante, autrement dit, une durée maximale de quatre ans laquelle peut être exceptionnellement prolongée en cas d’interruption ou de ralentissement des travaux en cas de force majeure ou de découverte de vestiges archéologiques.

Réduction d’impôt de 22 ou 30 %

Le taux de la réduction d’impôt est égal à 22% du montant des dépenses. Ce taux est porté à 30%:

• lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (PSMV);
• pour des immeubles situés dans un quartier ancien dégradé délimité lorsque la restauration a été déclarée d’utilité publique ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle lorsque la restauration a été déclarée d’utilité publique.

Un avantage reportable

La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année du paiement des dépenses et elle est imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année.  Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des trois années suivantes.

La loi Malraux échappe toujours au plafonnement (10 000 € par an) des niches fiscales. Elle permet donc un gros avantage fiscal.

Pas de reprise de l’avantage fiscal en cas de force majeure

Le bénéfice du dispositif Malraux peut être remis en cause, notamment, dans les cas suivants :

• absence de location dans les douze mois suivant la date d’achèvement des travaux;
• non-respect de l’engagement de louer non-meublé à usage de résidence principale du locataire pendant neuf ans,
• cession du logement pendant le délai de neuf ans.

Toutefois, aucune reprise n’est effectuée si cette rupture survient à la suite de l’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la Sécurité sociale, à la suite du licenciement ou à la suite du décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.

Le candidat à une acquisition en Malraux doit s’interroger sur l’orientation qu’il souhaite donner à cet achat.

La loi Malraux présente aussi quelques points négatifs:

• un petit choix de programmes et de zones géographiques;
• la rentabilité est faible, bien que le loyer soit libre, car le prix d’acquisition finale du logement Malraux est plus élevé que celui d’un logement ordinaire. En contrepartie, il n’y a pas ni plafond de loyers ni plafond de ressources (contrairement au régime Pinel);
• obligation de louer dans les douze mois maximum de l’achèvement des gement de le louer nu, à usage de résidence  principale du locataire, pendant une durée de neuf ans.

La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ou, si le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, à l’un de ses associés ou un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d’un associé. Les associés de la société s’engagent à conserver leurs parts jusqu’au terme de l’engagement de location.

Quelle est votre stratégie en Malraux?

Comme pour tout investissement, le candidat à une acquisition en Malraux doit s’interroger sur l’orientation qu’il souhaite donner à cet achat.

Votre objectif est-il une revente à un terme de neuf ou dix ans? Une conservation du bien si sa rentabilité est correcte? Ou la récupération du bien pour y loger soi-même, en faire une résidence secondaire ou permettre à ses enfants d’y loger?

Un investissement en Malraux à Paris ou dans une autre grande ville, comme Versailles (voir exemple) sera moins productif au mètre carré d’avantages fiscaux à court terme, mais il permettra d’avoir un bien de très grande qualité et très bien situé. Un investissement Malraux sur la côte normande ou dans une station balnéaire ou touristique fera, à terme, un pied-à-terre ou une résidence de vacances parfaite. […]

Par Delphine Le Chapellier