Six Français sur dix sont propriétaires de leur résidence principale, qui s’est fortement valorisée depuis vingt ans.

L’immobilier reste la pierre angulaire de toute stratégie patrimoniale.

Les Français l’ont bien compris. Les actifs immobiliers représentent 61% de leur patrimoine et leur valeur est estimé à 6.757 milliards d’euros selon les dernières données de l’Insee. Un choix encouragé par le statut de la résidence principale, qui fait figure d’ultime oasis fiscale. En cas de cession, quel que soit le montant de la plus-value réalisée, il n’y a aucun impôt ni prélèvements sociaux à acquitter.

Néanmoins, la France n’est pas encore véritablement un pays de propriétaires. Parmi les vingt-huit pays de l’Union européenne, elle se classe à la vingt-quatrième place, avec un taux de propriété de 64%, contre une moyenne de 70% selon Eurostat, même si cette part progresse de façon continue (en 1970, elle était de 44%).

Avec la hausse des prix des logements, il est vrai, l’accès à la propriété est devenu plus sélective, car elle nécessite des revenus et un apport personnel plus importants.

Envolée spectaculaire des prix

À Paris, en 1968, un appartement de type haussmannien se négociait autour de 1.600 francs le mètre carré (soit 244 euros). Cinquante ans plus tard, le même bien s’échange à près de 10.000 euros le mètre carré, soit une hausse de plus de 4.000%, équivalente à une progression de 7,8% en moyenne par an, très supérieure à celle du revenu disponible des ménages.

Mais si cette évolution est spectaculaire, elle ne s’est pas réalisée sans à-coups.

De 1968 à 1984, le marché se caractérise par une augmentation des prix limitée qui ne compense pas l’inflation, encore très élevée après les deux chocs pétroliers.

En 1974 et en 1975, comme de 1979 à 1982, la hausse des prix à la consommation est à deux chiffres (+13,7% en 1974, +13,6% en 1980). Et le choc est sévère en 1981 quand François Mitterrand accède au pouvoir. Il instaure l’impôt sur la fortune et encadre les locations par la loi Quillot.

Puis, à partir de 1984, et jusqu’en 1990, le marché s’emballe, grâce notamment au boom du crédit, alimenté par la détente des taux d’intérêt, et à la création d’un régime fiscal attrayant afin de relancer l’investissement locatif (loi Méhaignerie).

La bulle immobilière atteint ainsi son apogée en 1990 à Paris.

Mais, avec le ralentissement de l’activité économique, la fièvre spéculative retombe, au grand dam notamment des marchands de biens. La croissance atteint seulement 1% en 1991.

Pis, la France bascule même dans la récession en 1993 (-0,6 %), pour la deuxième fois de l’après-guerre. Résultat, de 1990 à 1997, les prix reculent sur tout le territoire, et notamment à Paris, où ils perdent un tiers de leur valeur.

Paris, proche des 10.000 euros le mètre carré

La confiance renaît en 1998, avec l’amélioration de la conjoncture.

Durant dix ans, jusqu’en 2007, la période sera particulièrement faste pour l’immobilier, avec une hausse importante des prix comme du volume des transactions. À Paris, la valeur du mètre carré est multipliée par plus de 2,8, passant de 2.260 à 6.450 euros.

En 2008 et 2009, la France n’est évidemment pas épargnée par la crise financière. Prix et volumes chutent avant de se reprendre vigoureusement de 2009 à 2011.

Puis ils s’effritent à nouveau avant de repartir en 2016, sous l’effet notamment de la baisse des taux des crédits (1,33% en décembre 2016, contre près de 4% début 2012). Et, au bout du compte, Paris en profite pour battre de nouveaux records et s’approcher un peu plus de la barre symbolique des 10.000 euros.

En cinquante ans, le marché immobilier a connu une évolution spectaculaire et changé de dimension. En 1968, les ventes de biens de toute nature, soumises aux droits de mutation, représentaient moins de 6% du produit intérieur brut (PIB).

Ces mêmes ventes représentent aujourd’hui 13,9% du PIB, soit plus qu’un doublement relatif.

Mais attention, comme on l’a vu, si la pierre est une valeur sûre sur le long terme, elle n’est jamais à l’abri de vents contraires.

Jean Richebois