Payer moins d’impôts en investissant dans l’immobilier ancien à rénover. C’est le principe de base du dispositif dit «Denormandie» (du nom du ministre chargé de la Ville et du logement). Mais est-il vraiment rentable?

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Après analyse des 253 villes éligibles, le site d’estimation immobilière Meilleursagents obtient un taux moyen de rentabilité nette de 3,7% pour un 40 m² financé par un prêt sur 20 ans à 1,18%. Un chiffre qui peut monter jusqu’à 4,2% à Quimper, la ville la plus attractive pour les investisseurs. C’est aussi l’une de celles où il fait bon vivre en famille (2e parmi les villes de 50.000 à 100.000 habitants), selon Le Figaro.

Après Quimper, suivent Limoges (4,1%) et Niort (4%), deux villes où il fait bon prendre sa retraite (Limoges) et vivre en famille (Niort), toujours selon Le Figaro. «Le dispositif Denormandie peut s’avérer être une opération rentable à condition de bien prendre en compte le risque locatif», prévient Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleursagents. Dit autrement, assurez-vous que la demande de location est suffisamment élevée dans les villes où vous envisagez d’investir.

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C‘est le cas pour ce trio de tête avec des «risques location» (calculés selon la part de la population éligible au dispositif et le taux de vacance) qui varient entre 1,5 et 2,5, 1 étant le risque le plus faible et 5 le plus élevé. Mais pas pour la majorité des villes passées au crible. Pour près des deux tiers des villes éligibles (63%), plus de 80% de la population dépassent le plafond de ressources, selon Meilleursagents. Et ne peuvent donc pas devenir locataires.

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Résultat: les agents immobiliers rechignent encore à mettre en avant l’éligibilité d’un logement au dispositif Denormandie. Seulement 0,1% (!) des 100.000 annonces étudiées la mentionnent. «Ils redoutent que cela dévalorise sa valeur à la vente, explique Thomas Lefebvre. Le dispositif est encore une usine à gaz pour les investisseurs avec une rentabilité qui reste, malgré tout limitée». Et pourtant, après le vote de la dernière loi de finances en janvier dernier, le dispositif a été simplifié, seulement un an après son entrée en vigueur.

D’une part, il concerne désormais l’ensemble des logements des villes du plan «Action cœur de ville» (destiné à redynamiser les centres-villes, NDLR) et non plus uniquement les centres-villes. D’autre part, la liste des travaux éligibles est élargie. Sont concernés, en plus des travaux de rénovation, ceux permettant la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables (dont les combles et les sous-sols). «Sur le terrain, ce dispositif a reçu un écho favorable mais l’outil reste méconnu par les particuliers et les professionnels, souligne Jean-Marc Torrollion, président de la Fédération nationale de l’immobilier. Attendons de voir si son extension pourrait lui permettre de trouver sa place chez les investisseurs.»