LOGEMENTS HISTORIQUES EN LOI MALRAUX

Le fisc rembourse une bonne partie des travaux de restauration

L’Etat étant incapable d’assumer seul l’entretien de notre patrimoine, il a appelé les contribuables à la rescousse. C’est ainsi que la loi Malraux leur permet de s’offrir un bien de caractère à réhabiliter et d’empocher une jolie réduction d’impôts. Seule condition : le bien, après tra vaux, doit être loué pendant au moins neuf ans. Ce dispositif, qui exige l’appui de sociétés spécialisées, telles que le Groupe CIR ou Buildinvest, est toutefois réservé aux investisseurs les plus aisés :la mise démarre à250000 euros.

TRAVAUX Tout est pris en compte, de la démolition à la remise aux normes du logement

Le montant de la réduction d’impôts est calculé sur la base des dépenses de restauration engagées. Tous les types de travaux sont pris en compte : démoli on, reconstruction, réparations, amé oration, remise aux normes… S’y ajoutent les primes d’assurance, les frais de gestion du chantier et ceux d’adhère (Aful), parfois obligatoire. En re anche, les intérêts du crédit souscrit pour financer l’opération sont exclus du dispositif (mais ils seront intégralement déductibles des loyers encaissés).

CONTRAINTES La location, à titre de résidence principale, doit durer au minimum neuf ans

L’investisseur doit s’engager à louer son bien (non meublé) neuf ans, à titre de résidence principale. La location, qui doit débuter dans les douze mois suivant la fin des travaux, ne peut pas être faite au profit d’un membre de sa famille. A savoir : plutôt que céder le bien après neuf ans, mieux vaut le conserver jusqu’au terme du prêt afin d’optimiser la déductibilité fiscale des intérêts, voire au-delà, pour profiter au maximum des abattements prévus sur la taxation des plus-values, l’idéal étant d’attendre trente ans (lire le tableau de la page 98).

RENDEMENT IL faut veiller à ce que le coût total ne dépasse pas le prix du neuf de plus de 15%

Escaliers en pierre, parquets marquetés… Les programmes en loi Malraux ne sont pas à la portée de toutes les bourses. Ce n’est pas une raison pour les payer trop cher. L’opération ne sera rentable que si le prix du bien avant travaux est inférieur de 25 à 30% à celui du bel ancien du secteur. Le coût des travaux de restauration doit aussi rester raison nable. Si la facture dépasse de 75% le prix d’achat, c’est sans doute que l’immeuble est de piètre qualité, et qu’il le restera. Gare aux déconvenues à la re vente ! Au bout du compte, le prix global (murs plus travaux) ne doit pas excéder le prix du neuf de plus de 15%.

FISCALITÉ Une réduction d’impôts variant de 22 à30% du montant des travaux réalisés

La réduction d’impôts accordée est égale à 30% du coût des travaux pour les immeubles situés dans un secteur couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), ou à 22% pour ceux faisant l’objet d’un simple plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP). Même sile fisc a fixé un plafond à ces dépenses (pas plus de 400000 euros sur quatre ans), la rentabilité excède souvent le seuil de 3%. Sans compter la plus-value réalisée lors de la revente, qui peut atteindre 25% (lire ci-dessous). ♦