Réduire la pression fiscale par l’immobilier

Comment choisir le dispositif adapté pour faire baisser l’impôt des gros patrimoines

Investir dans l’immobilier pour diminuer la pression fiscale, l’idée est tentante. D’autant que l’Etat l’autorise et a mis en place des dispositifs fiscaux ad hoc. Une aubaine pour les contribuables les plus fortement imposés, qui pourront faire des économies d’impôts non négligeables. Il est possible de défiscaliser dans l’ancien et dans le neuf. Certains dispositifs sont cumulables et déplafonnés, d’autres soumis au plafonnement des niches fiscales. Tous imposent des contraintes et des contreparties qu’il convient de bien étudier en fonction de son objectif.

Les patrimoines importants qui souhaitent diversifier leur porte feuille dans l’immobilier tout en jouissant de rabais sur leurs impôts sur le revenu (IR) n’ont que l’embarras du choix : les lois de défiscalisation immobilière ne manquent pas en France. Ces dispositifs permettent soit une réduction de l’IR pendant une période déterminée. La plupart de ces dispositifs concernant l’ancien à rénover, hormis le Pinel.

Ces dispositifs permettant soit une déduction sur l’assiette fiscale, soit une réduction de l’impôt sur le revenu pendant une période déterminée.

Dont l’objectif est de favoriser la construction neuve dans les zones de tension foncière. Certains sont cumulables, d’autres sont soumis au plafonnement à 10000 euros des niches fiscales, mais aussi à d’autres plafonds concernant les prix d’achat et les loyers. Toutefois, la défiscalisation ne doit pas être l’objectif premier dans le choix du bien immobilier. D’autres critères sont à prendre en considération, en fonction notamment de l’horizon d’investissement ou de l’objectif patrimonial de l’investisseur.

Monuments historiques et Malraux, la déduction des travaux

Les contribuables entrant dans les tranches marginales d’imposition (IMI) les plus élevés (41 ou 45%) et amateurs de belles pierres pourront choisir notre les dispositifs Monuments historique (MH) ou Malraux. Bonne nouvelle, ils ne sont pas soumis au plafonnement des niches fiscales. Le MH est destiné à sauvegarder des immeubles classés ou inscrits à la liste des immeubles protégés au titre des monuments historiques et donne droit aux déductions sur les revenus fonciers de 100% des travaux de restauration. Cela permettra à l’investisseur de réduire son impôt à la source et éventuellement de changer de TMI. « Le MH permettra de de gommer l’impôt dès le début des travaux. Depuis l’instauration du prélèvement à la source (PAS), il est même possible d’anticiper le montant de l’impôt gommé, puisque l’impact fiscal du MH est immédiat », commente Mathieu Mars, associé à l’institut du patrimoine (groupe patrimmofi). Un avantage supplémentaire du MH réside dans l’exonération des droits de succession, « à condition d’accepter d’ouvrir son bien au public lorsque cela est possible », précise Mathieu Mars. Le MH doit être conservé 15 ans minimum. Le Malraux obéit sensiblement aux mêmes principes que le dispositif MH : rénover un bien situé dans un site patrimonial remarquable mis ensuite à la location. Il permet une réduction d’impôt égale à 30% du montant des travaux engagés et réglés.
Depuis 017, le Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôts forfaitaire et pluriannuelle allant jusqu’à 120 000 euros, à répartir sur un maximum de 4 ans « contrairement au MH, le Malraux ne permettra pas de procéder à la quasi-instantanéité de la suppression des impôts. La défiscalisation s’effectuera avec un décalage d’une année », indique Loïc Guinchard, directeur commercial de Buildinvest Patrimoine, qui ajoute que « les prix du Malraux peuvent être, dans certains villes déraisonnables”. Parce qu’il n’existe pas de lois de défiscalisation sans contreparties, ces deux leviers nécessitent des travaux à la hauteur de leurs avantages, effectués sous le contrôle des architectes des bâtiments de France (ABF). “L’avis des ABF sera moins fondamental pour le Malraux que pour le MH”, précise Loïc Guinchard. Le Malraux est un investissement locatif : il doit être loué nu comme habitation principale pendant 9 ans après l’achèvement des tra vaux. En revanche, on peut habiter dans un MH, la location n’étant pas obligatoire. Actuellement, vent faire face à une raréfaction des biens. “Le stock de biens classés ou inscrits Monuments historiques n’est pas très important, mais il existe encore des possibilités”, nuance Mathieu Mars, qui estime que moins de 7000 bâtiments peuvent être acquis en MH. De son côté, Loïc Guinchard fait remarquer n’avoir jamais reçu autant de demandes en MH et en Malraux qu’en 2020.Un intérêt qu’il explique par les confinements et la possibilité d’effectuer des recherches sur Intérêt : “Le MH et le Malraux sont des outils de défiscalisation immobilière peu connus du grand public et dont la notoriété est faible.”

Le Pinel et le Denormandie pour les patrimoines plus modestes

Pour les contribuables possédants d’un patrimoine moindre, d’autres dispositifs existent. Ainsi, le Denormandie conceme un bien vétuste à rénover pour favoriser Fim mobilier locatif. Calqué sur le Pinel neuf, le Denormandie ouvre droit à une réduction d’impôt de 12,18 ou 21% du coût total de l’opération, selon que le bien rénové sera loué 6, 9 ou 12ans.Le plancher de travaux dans le Denormandie sera de 25% de l’investissement global. Plus adapté aux épargnants ne souhaitant pas se lancer dans des travaux d’envergure, le Pinel concerne le neuf dans des zones de tension foncière. Les investisseurs ne peuvent procéder à plus de deux opérations Pinel par an plafonnées à 300000 euros au total, et à 5500 euros/m2. Ils peuvent, s’ils le souhaitent, cumuler un Denormandie et un Pinel, toujours dans la limite de deux logements par an. Ces deux dispositifs entrent dans le plafonnement à 10000eurosdesniches fiscales. En outre, dans les deux cas, les plafonds de loyer et de ressources du locataire doivent sont définis par la loi et être respectés, sous peine de requalification fiscale. Est un dispositif “Le Pinel de défiscalisation immobilière toutefois, efficace. Pour conviendrait améliorer, les plafonds concernant le loyer au mètre carré à l’intérieur même des zones, selon les villes ou les quartiers pour tenir compte de la réalité du marché locatif”, souligne Éric Barbarin, directeur général de Patrimoine et Valorisation (groupe Nexity). « Le Pinel bénéficie d’un bon rendement par rapport à la mise mensuelle », estime Mathieu Mars.
Pour les contribuables aisés souhaitant faire un investissement locatif social, voire très social, il existe le Cosse ancien qui nécessite la signature d’une convention avec l’Agence Nationale de l’habitat (Anah). « Les différentes aides ne suffisant pas à financer les travaux. En outre, les loyers ont plafonné, de même que les revenus du locataire, et le Cosse est soumis, comme le Pinel et le Denormandie, au plafonnement des niches fiscales”, note Alain Atallah, président de Trinity Gestion Privée, pour qui cette loi est à éviter. Plébiscité lors de son adoption, le Denormandie ne fait pas non plus l’unanimité. “Ce dispositif a du mal à convaincre. Il permet certes de réduire son impôt pendant une période allant jusqu’à 12 ans, mais comporte des inconvénients : il concerne généralement des cœurs de ville où la pression locative est faible ; la plus-value à la revente sera donc moindre qu’en Pinel. Par ailleurs, il risque de pâtir des effets de la loi Climat et Résilience, qui impose une accélération de la rénovation énergétique des bâtiments. En outre, il ne permet pas de bénéficier du déficit foncier”, fait valoir Alain Atallah, qui estime qu’il faut avoir les reins solides’ pour faire face au risque locatif qui existe dans le Denormandie Cosse ancien”.

Des avantages sous conditions

Pour bénéficier ces dispositifs, des avantages il importe de bien les choisir et de les respecter. Tout oubli ou erreur conduira l’administration fiscale à requalifier l’opération. L’investisseur sera alors contraint de rembourser les avantages fiscaux perçus durant les trois dernières années. Mais respecter le cadre du dispositif pas toujours chose aisée. “Pour le MH, il convient de faire attention aux biens classés seulement en partie. Il est possible de consulter h base de données Mérimée [qui répertorie le patrimoine monument architectural de la Préhistoire à nos jours, ndlr] pour vérifier que le bâtiment relève du MH ou Malraux”, conseille Loïc Guinchard. h est essentiel de garder l’esprit également que la défiscalisation immobilière ne constitue que la cerise sur le gâteau. D’autres critères tout aussi importants que la baisse d’impôts peuvent entrer en ligne de compte. A titre d’exemple, un contribuable souhaitant louer à un membre de sa famille choisira un Pinel, même si sa TMI est haute, car le Malraux n’offre pas cette possibilité. Ceux soumis aux tranches d’imposition les plus élevées et ne souhaitant pas louer choisiront un MH plutôt qu’un Malraux. Autre point d’attention majeur que relève Éric Barbarin: ‘les dispositifs de défiscalisation immobilière ne sont pas utilisables partout en France. Seul le déficit foncier peut l’être, dès lors qu’il s’agit de rénover un logement préexistant.” De fait, le Pinel ne peut être utilisé que dans des zones de tension foncière, le Denormandie dans 245 villes, le MH pour des bâtiments inscrits ou classés à riSMH (Inventaire supplémentaire des monuments historiques) et le Malraux dans des zones déterminées de conservation patrimoniale. D’autres leviers permettent de réduire la pression fiscale. Mathieu Mars conseille aux contribuables redevables de l’impôt sur la fortune immobilière opérations (III) de procéder à des de nue-propriété temporaires : ‘le contribuable louera son bien à un bailleur social pendant 15 à 20 ans, ce dernier s’engageant à le remettre en l’état à l’issue de la penaude de location. Cette opération de nue-propriété temporaire permettra à la personne imposée de sortir ce bien de l’assiette taxable au titre de ITFI.” De son côté, Éric d’un Barbarin certain constate patrimoine, tisseurs constituent “qu’au-delà les inves souvent une holding soumise à l’impôt sur les sociétés plutôt que de demeurer imposables sur le revenu.” A chacun de voir en fonction de son objectif final.