Immobilier d’habitation, tertiaire ou SCI, PER, finance responsable, produits financiers spécifiques… Il existe de nombreuses façons de valoriser son patrimoine via des placements rentables ou la défiscalisation. Le point sur quelques-uns d’entre eux.

Pour illustrer ce dossier, nous avons sélectionné la série « Disaster » de l’artiste espagnol Carlos Aires, série commencée en 2013. Son parti pris : mêler photos d’actualité et billet de banque du pays concerné, dans un geste souvent très politique. Ci-dessus : «Disaster CXLVI», face-à-face entre un jeune punk et la reine Elizabeth II (2016). (Carlos Aires / courtesy of gallery ADN and the artist)

01. Immobilier d’habitation : acheter en Malraux ou en Monuments historiques
Ces deux dispositifs attirent particulièrement l’attention des investisseurs aisés. Créé en 1962 par André Malraux, alors ministre de la Culture, le premier dispositif a pour but de conserver en bon état les quartiers historiques de certains secteurs sauvegardés. Le Malraux permet aux propriétaires de logements éligibles de bénéficier, selon l’emplacement du bien, d’une réduction d’impôt de 22 % ou de 30 % du montant des travaux de restauration.

La défiscalisation est limitée à un montant maximal de travaux de 400.000 euros, pouvant être étalés sur quatre ans, l’excédent de réduction pouvant être reporté sur les trois années suivantes. Autrement dit, l’optimisation du dispositif Malraux permet de réduire ses impôts de 120.000 euros sur un délai possible de sept ans, soit 17.142 euros par an. L’investisseur particulier doit, par ailleurs, s’engager à louer le logement, non meublé, pendant au moins neuf ans. Contrairement aux dispositifs Pinel ou Denormandie, le Malraux n’impose pas de plafonds de loyers ou de ressources.

« L’important est d’optimiser l’équilibre entre la part du foncier et la part des travaux , explique Loïc Guinchard , directeur commercial de Buildinvest Patrimoine. Le couple vertueux, si on prend l’exemple d’un logement coûtant 100, est que le foncier représente 30 et les travaux 70. La plupart des investisseurs réduisent leur impôt de 30 % (de ces 70 %) en l’étalant sur trois années civiles. »

Christine Valence, ingénieur patrimonial chez BNP Paribas Banque Privée ajoute que « ce qui est intéressant c’est qu’au fil du temps, les secteurs éligibles se sont diversifiés pour concerner désormais certains quartiers anciens dégradés. Parmi eux, les villes de Saint-Ouen ou Saint-Denis (Seine-Saint-Denis), par exemple. À l’heure du Grand Paris et de la valorisation de l’immobilier relié à ce projet, pouvoir réaliser des opérations Malraux en première couronne parisienne peut apparaître attractif. Attention, toutefois, à veiller à la qualité et au dynamisme du secteur locatif ! »
L’attrait fiscal du Monument historique

Très intéressant fiscalement, le dispositif Monuments historiques (MH) est plus contraignant. Il permet, dans sa version optimale, de réduire son assiette imposable de 100 % du montant des travaux. Pas de réduction d’impôt, donc, mais un levier pour faire baisser sa tranche marginale d’imposition (TMI). Une conservation du bien pendant quinze ans est exigée. L’optimisation des avantages fiscaux passe par l’ouverture au public 50 jours dans l’année ou par la location du bien pendant trois ans.

« Les chefs d’entreprise qui souhaitent réduire leur TMI l’année de la vente de leur société achètent parfois un bien en Monuments historiques pour s’en servir de résidence principale ou secondaire et utilisent la réduction d’impôt en une seule fois, note Loïc Guinchard . Ils peuvent d’ailleurs agir immédiatement sur leur assiette fiscale en modulant eux-mêmes le montant du prélèvement à la source. »

Contrairement aux idées reçues, le dispositif MH concerne de nombreux biens, classés ou inscrits ou bénéficiant du label Fondation du patrimoine. Les châteaux sont loin de représenter la majorité des propriétés éligibles. « Certains MH ne comportent qu’une partie du bâtiment protégée : la toiture, la façade, un escalier… C’est la meilleure configuration car si tout le bâtiment est classé, les travaux autres que ceux d’entretien seront soumis au code du patrimoine et à l’accord d’un architecte dédié. Alors que si seuls les extérieurs sont classés, l’intérieur pourra être entièrement modernisé », indique Patrice Besse, agent immobilier parisien.

« Attention ! Alerte Christine Valence. L’administration fiscale vérifie que les dépenses (travaux, chauffage…) déduites du revenu de l’investisseur, concernent la partie classée ou inscrite, ce qui peut poser des difficultés en présence d’un bien partiellement protégé. »

02. Retraite : le PER pour les chefs d’entreprise

Le Plan d’épargne retraite (PER) fête cette année son deuxième anniversaire. Si ce placement « tout terrain » convient aux salariés, il s’avère également adapté aux chefs d’entreprise, aux professions libérales et à tous les autres travailleurs non-salariés (TNS). Pour mémoire, cette enveloppe permet de faire fructifier des sommes sur une longue durée. Une fois la vie professionnelle quittée, le titulaire du plan a la possibilité de demander le déblocage (total ou partiel) des fonds sous forme de capital, de rente viagère ou d’une combinaison des deux. Cette sortie à choix multiples s’avère bien utile pour des non-salariés qui, une fois à la retraite, subissent une chute de leurs ressources.

«Even after all», de Carlos Aires (2015). Le couple Obama dansant lors de la fête d’investiture pour la réélection du président américain en janvier 201, devant les rédacteurs de la déclaration d’Indépendance. Pour le plasticien, « l’argent est le seul lien entre toutes les catastrophes engendrées par les humains, même celles qui semblent naturelles». Carlos Aires / courtesy of gallery ADN and the artist