BIENS HISTORIQUES
Le fisc règle une bonne partie des travaux de restauration

A défaut de pouvoir assumer seul la restauration de notre patri moine historique, l’Etat a appelé les contribuables à la rescousse. C’est ainsi que la loi Malraux leur permet de s’offrir un logement de caractère à réhabiliter, et d’obtenir en échange une jolie réduction d’impôts. La seule condition à remplir est que le bien, une Page 1/1 Rénover un fois les travaux achevés, soit mis en location pendant au moins neuf ans. Ce dispositif, qui nécessite l’intervention de sociétés de gestion spécialisées, telles que le Groupe CIR ou Buildinvest, est toutefois réservé aux investisseurs ayant de gros moyens : la mise démarre à 250 000 euros.

TRAVAUX DE LA DÉMOLITION À LA RECONSTRUCTION DU BIEN, TOUTES LES DÉPENSES SONT PRISES EN COMPTE

Le montant de la réduction d’impôts est calculé sur la base des dépenses de restauration engagées. Tous les types de tra vaux sont pris en compte : démolition, reconstruction, réparations, amélioration, remise aux normes… S’y ajoutent les primes d’assurance, les frais de gestion du chantier et ceux d’adhésion à une association foncière urbaine libre (Aful), parfois rendue obligatoire. En revanche, les intérêts du crédit souscrit pour financer l’opération n’ouvrent pas droit à l’avantage fis cal (mais ils seront déductibles des futurs loyers perçus). Attention : les travaux doivent être réalisés sous le contrôle d’un architecte des Bâtiments de France.

RENTABILITÉ le montant total DE LA FACTURE NE DOIT PAS EXCÉDER DE PLUS DE 15% LE PRIX D’UN BIEN NEUF

Avec leurs magnifiques façades, leurs es caliers en pierre et leurs parquets marquetés, les programmes en loi Malraux ne sont pas à la portée de toutes les bourses. Ce n’est pas une raison pour les payer trop cher. L’opération ne sera rentable que si le prix du bien, avant travaux, est inférieur de 25 à 30% à celui du bel ancien du secteur. Le coût des travaux de restauration doit aussi rester raisonnable. Si la facture dépasse de 75% le prix d’achat, c’est sans doute que le bâtiment est de piètre qualité, et qu’il le restera. Gare aux déconve nues à la revente !
Au bout du compte, le prix global (murs plus travaux) ne doit pas excéder le prix du neuf de plus de 15%.

ENGAGEMENT vous N’avez pas le DROIT DE LOUER L’HABITATION À L’UN DE VOS ENFANTS OU À VOS PARENTS

Le propriétaire doit s’engager à louer son bien (non meublé) durant neuf ans minimums, à titre de résidence principale. Le loyer est libre (aucun plafond à respecter), mais la location, qui doit débuter dans les douze mois suivant la fin des tra vaux, ne peut être faite au profit d’un membre de son foyer fiscal, à un enfant ou un parent. Bon à savoir : plutôt que re vendre son bien au terme des neuf ans, mieux vaut le garder jusqu’au remboursement du prêt (souvent souscrit sur quinze ans) afin d’optimiser la déductibilité des intérêts des loyers, voire davantage pour profiter au maximum des abattements pour durer de détention sur la taxation des plus-values, l’idéal étant d’at tendre trente ans (lire le tableau page 86).

AVANTAGE FISCAL la réduction D’IMPÔTS VARIE DE 22 À 30% SELON LE PÉRIMÈTRE OÙ LE LOGEMENT EST SITUÉ
Le bonus fiscal accordé par l’Etat correspond à une réduction d’impôts qui est égale soit à 30% du coût des travaux pour les immeubles situés dans un secteur couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), soit à 22% pour ceux faisant l’objet d’un simple plan de valorisation de l’architecture et du patri moine (PVAP) ou dont la restauration a été déclarée d’utilité publique. Même si l’administration fiscale a fixé un plafond à ces dépenses (elles ne sont retenues que dans la limite de 400000 euros étalés sur quatre ans maximum), la rentabilité d’une telle opération excède en général le seuil de 3,5% par an. Sans compter la plus-value enregistrée à la revente.

Encore plus rentable que le Malraux, le dispositif « monuments historiques » vous permet d’investir dans une partie d’un immeuble classé par l’Etat, par exemple un vieux moulin ou un couvent, à le restaurer puis à le louer. La totalité des travaux (supervisés par l’architecte des Bâtiments de France) est déductible des revenus : de quoi annuler tout impôt deux à trois ans de suite, et tirer le rende ment au-delà de 6% l’an. Aucune durée de location n’est exigée, mais le bien doit être gardé au moins quinze ans. Le seul souci est que les opérations sont devenues très rares.