Bayeux. L’ancienne institution Jeanne d’Arc réhabilitée en une soixantaine de logements

Rachetée 1,3 million d’euros en 2013 par le groupe Buildinvest, l’ancienne institution Jeanne d’Arc fait l’objet de travaux qui aboutiront fin 2023 à une soixantaine de logements.

Rachetée 1,3 million d’euros en 2013 par le groupe Buildinvest, l’ancienne institution Jeanne d’Arc fait l’objet de travaux qui aboutiront fin 2023 à une soixantaine de logements neufs en cœur de ville à Bayeux (Calvados). Loïc Guinchard, directeur commercial, détaille le projet.

Au moment de l’achat du site par votre groupe, l’idée était d’en faire une résidence hôtelière. Aujourd’hui, la direction est celle d’un ensemble d’habitations. Pouvez-vous décrire ce projet ?

En achetant l’ancienne institution Jeanne d’Arc, on avait à l’époque (2013, ndlr) l’envie d’en faire une résidence hôtelière. Mais on s’est aperçu petit à petit que ce n’était pas raisonnable parce que trop gros. Nous sommes donc revenus sur ce que nous faisons de manière plus régulière, la rénovation immobilière de prestige.
L’institution Jeanne d’Arc a été morcelée en trois tranches. La tranche 1 (côté rue des Bouchers) a été commercialisée en totalité sur l’année 2018-2019. En ce moment même, nous mettons en commercialisation la tranche 2 (partie perpendiculaire à la rue des Bouchers, avec une partie du cloître de l’institution). L’an prochain, on mettra en route la tranche 3 (le plus beau bâtiment situé au milieu et le dernier bâtiment rue de la Bretagne).
À l’intérieur, on trouvera un parc arboré et du stationnement en evergreen (alvéoles en plastique, végétalisées) qui rendra accès à ces trois unités d’habitations totalement neuves en plein cœur de Bayeux.

À terme, cet ensemble immobilier se composera d’une soixantaine d’appartements. De quoi se compose exactement cette deuxième tranche en cours de commercialisation ?

Les 22 appartements de la tranche 2 sont actuellement en vente et les travaux débuteront en septembre. Ce deuxième bâtiment du projet global, du « campus » de l’ancienne institution Jeanne d’Arc, se situe 50, rue des Bouchers, dans la continuité des premiers 11 appartements et parkings sur jardin intérieur, situés au 52 – 54, rue des Bouchers, déjà commercialisés et actuellement en travaux. Ces deux ensembles architecturaux seront bientôt complétés courant 2020, par les deux derniers immeubles de ce parc paysager urbain entre la rue des Bouchers et la rue de la Bretagne. Ce deuxième bâtiment ayant une façade sur la rue des Bouchers est constitué de 22 appartements, tourné principalement vers le parc intérieur des trois bâtiments de l’îlot Jeanne d’Arc. Il comprend 22 parkings dans le parc-jardin intérieur.
La typologie des appartements s’étend du T1 au T3 duplex, en passant par le T1 bis, le T2 et le T3. Les surfaces de 33 à 75 m² sont adaptées à la demande locative locale.

Tous ces appartements, situés en secteur sauvegardé, sont éligibles à la Loi Malraux. De quoi s’agit-il ?

Le Malraux, c’est simple : il faut avoir un foncier le plus bas possible et beaucoup de travaux. On est sur 15 à 20 % de foncier et 80 % de travaux. Sur ces 80 % de travaux, on a le droit en réduction d’impôt à 30 % de la part des travaux. Si l’on prend l’exemple d’un des appartements qui fait 48 m2, il y a 156 000 € de travaux, donc un peu plus de 50 000 € à déduire des impôts en 2019, 2020, 2021 et en 2022. C’est la mécanique du Malraux.

Ces logements, destinés à la location pendant 9 ans, ne sont pas à la portée de toutes les bourses…

Ces logements neufs en plein cœur de Bayeux sont commercialisés 15 % plus cher qu’un équivalent Loi Pinel. À Bayeux, cela n’existe pas. Le prix se justifie parce que l’État amène une réduction d’impôt.
Un T2 en rez-de-chaussée d’à peine 50 m2 vaut 180 000 €. On est à 3 700€/m2. À Bayeux, c’est beaucoup. Le prix moyen du Pinel en France est à 3 500 €/m2. Mais nous aurons ainsi rénové un site remarquable pour 200 à 300 € de plus. Rénover coûte beaucoup plus cher que de couler du neuf. Au-delà des obligations liées à la rénovation s’ajoutent les obligations de restitution en lien avec l’architecte des bâtiments de France et la Direction régionale des affaires culturelles. Et ça coûte cher.
Les investisseurs privés engagés sur ce projet vont donc porter cette rénovation du patrimoine bayeusain et, puisque c’est une obligation légale, permettre à des locataires d’y habiter au moins 9 ans. Et pourquoi pas accueillir des familles un peu plus jeunes dans des appartements modernes. C’est intéressant par rapport à la stratégie de Bayeux.

L’institution Jeanne d’Arc n’est pas le seul projet actuellement conduit par Buildinvest à Bayeux…

Nous sommes en train de livrer trois appartements et un commerce rue Saint-Malo. Nous avons également acheté un des plus beaux bâtiments (maçonnerie du XVIe et XXVIIe), impasse Prudhomme, qui mérite d’être classé Monument Historique mais qui ne l’est pas : la maison des anciens marins. Il s’agit d’un projet de 5 appartements, situé à 50 m de la cathédrale. Il est en cours de commercialisation. Les travaux sont prévus pour le troisième trimestre 2021.

Transformée en hôpital en 1944

Au moment de la Libération, l’Institution Jeanne d’Arc, alors dirigée par la communauté de la « Vierge fidèle » de Douvres-la-Délivrande, est transformée en hôpital de première classe. Le 7 juin 1944 dans la matinée, les premiers soldats britanniques pénètrent dans Bayeux. La foule en liesse accueille ses libérateurs, entrés dans la ville sans rencontrer la moindre résistance. C’est grâce à l’action de la résistance et de particuliers que les Alliés ont été prévenus du départ des Allemands de Bayeux, leur signalant ainsi l’inutilité d’un bombardement. 
C’est dans ce contexte que Bayeux, ville miraculée, devient un havre de paix pour des milliers de réfugiés et des centaines de blessés qui affluent du Calvados et de la Manche. Elle est la seule, en territoire libéré, à disposer d’un hôpital en état de marche et d’une infrastructure complémentaire, composée de 5 hôpitaux à travers la ville, dont l’Institution Jeanne d’Arc. Bayeux devient ainsi ville-hôpital.
L’Institution devient hôpital de première classe, chargée d’accueillir les blessés les plus graves. Le personnel est fourni par le corps enseignant, assisté de nombreux élèves bénévoles. Le docteur Henry Jeanne opère à l’hôpital général et à l’institution Jeanne d’Arc jusqu’au 15 juillet 1944. Il deviendra ainsi maire de Bayeux en 1946 et de nombreux bénévoles, marqués par cette expérience à l’Institution, s’engageront dans une carrière médicale. L’Institution Jeanne d’Arc reprendra ses activités pédagogiques dès les hostilités terminées.
Après le déménagement du lycée Jeanne d’Arc rue d’Éterville en 1992, seul restait le collège rue des Bouchers. « Les locaux n’avaient plus rien de fonctionnel, se souvenait, il y a quelques années, Jean-Pierre Malo, président de l’Organisme de gestion de l’enseignement catholique à Bayeux. Les factures d’eau et de chauffage étaient énormes ». Les deux établissements ont ainsi été réunis après un chantier de 5 millions d’euros achevé en décembre 2011. Deux en plus tard, en 2013, Buildinvest s’est porté acquéreur de l’ensemble des bâtiments, pour lancer progressivement la rénovation de la totalité de ce site remarquable et patrimonial de centre-ville.