Les dernières réformes fiscales (IFI et flat tax réservée aux placements financiers) sont plutôt pénalisantes pour l’immobilier. Mais les exonérations existantes en matière de plus-value sont maintenues et étoffées. Le Revenu en a recensé sept.

L’impôt sur les plus-values immobilières grimpe vite. Le gain est taxé à hauteur de 36,2% (prélèvements sociaux inclus), sauf si vous êtes éligible à une des sept exonérations. Le Revenu les liste pour vous

La résidence principale

L’exonération la plus connue est sans aucun doute celle applicable à la plus-value réalisée sur la résidence principale.

Pour bénéficier de cette «niche fiscale», l’administration définit la notion de résidence principale comme le lieu de résidence habituelle du contribuable. Si vous quittez votre logement avant de l’avoir vendu, vous devez être vigilant car l’administration fiscale précise que vous devez respecter «un délai normal de vente» ne devant généralement pas dépasser une année.

Bien détenu depuis plus de 30 ans

Compte tenu des abattements pour durée de détention, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu au terme de 22 ans et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Vente d’un logement en vue d’acquérir sa résidence principale

Cette exonération concerne les personnes non propriétaires de leur logement qui vendent un bien immobilier (résidence secondaire ou locative) pour acheter leur résidence principale.

Pour en bénéficier il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale durant les quatre dernières années qui précèdent la vente, et ne pas avoir vendu un autre bien auparavant.

L’achat de la résidence principale doit se concrétiser dans les 2 ans.

Ventes inférieures à 15.000 euros

La plus-value est exonérée si le prix de cession du bien n’excède pas 15.000 euros.

Le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP) apporte une précision importante : en cas de cession de plusieurs parcelles ou lots à un même acquéreur, il y a lieu d’apprécier le seuil d’imposition de 15.000 euros en tenant compte du prix de cession global (BOI-RFPI-PVI-10-40-70-n°80).

Autre précision : dans le cadre d’un bien détenu en indivision, le seuil de 15.000 euros s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise, quelle que soit la valeur totale du bien cédé.

Ventes réalisées par une personne retraitée ou invalide

Pour en bénéficier, le contribuable ne doit pas être assujetti à l’IFI et son revenu fiscal de référence du contribuable ne doit pas dépasser les seuils prévus par l’article 1417- I du CGI.

Ventes réalisées par des non-résidents

Une fois installés à l’étranger, les non-résidents qui vendent un logement en France bénéficient d’une exonération plafonnée à 150.000 euros.

Deux conditions sont nécessaires pour profiter de cet avantage.

Le non-résident doit avoir résidé en France un minimum de deux années continues avant la vente, et le bien doit être vendu au plus tard le 31 décembre de la cinquième année qui suit son départ pour l’étranger (sauf s’il a la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession).

Nouveauté : exonération partielle pour les ventes réalisées en zone tendue

Elle concerne les ventes de terrains à bâtir ou les immeubles bâtis en zone tendue (zone A et A bis).

La plus-value est exonérée pour partie, à condition de construire un immeuble d’habitation (abattement de 70%) ou des logements sociaux (abattement de 85%) dans les 4 ans.

Autre condition : l’avant contrat doit être signé entre le 1.1.2018 et le 31.12.2020