Sur le papier, il est tentant d’investir à Saint-Etienne, Mulhouse et Limoges où un appartement rapporte à son bailleur plus de 8% par an. La réalité est plus complexe, car le gain final dépend aussi de la plus ou moins-value réalisée à la revente.

L’épargnant 3.0 est fan de palmarès. L’un des plus appréciés est celui des villes les plus rentables pour un investissement locatif.

Dans l’ordre, selon MeilleursAgent.com : Saint-Etienne (8,7% de rendement brut avant charges et impôts), Mulhouse (8,6%), Limoges (8,2%), Bourges (7,5%), Béziers (7,3%), Le Mans (7,3%), Perpignan (7,2%), Brest (7,1%), Poitiers (6,9%) et Le Havre (6,9%).

Certains en déduisent la liste des villes où il convient d’acheter un appartement pour le louer. Le Revenu recommande de bien peser le pour le contre avant de concrétiser un investissement locatif dans une ville à fort rendement. Quel que soit votre objectif : défiscaliser avec le dispositif Pinel, vous constituer un patrimoine à crédit en profitant des taux d’intérêt bas, compléter vos revenus à la retraite…

Prenons de la hauteur

La performance 2018 d’un investissement immobilier (dans l’ancien ou le neuf en Pinel, dans une maison ou un appartement) ne dépend pas que du rendement locatif (le loyer annuel divisé par le prix du bien en début d’année), mais aussi de la plus ou moins-value en capital réalisée dans l’année. Or on constate que les villes à fort rendement sont aussi celles où la cote progresse le moins, voire recule sur moyenne période.

En cinq ans, les prix ont baissé de 10,5% dans les dix villes préalablement citées. Alors qu’ils ont progressé de 5,8% dans les dix agglomérations qui affichent le plus bas rendement locatif : Paris, Bordeaux, Lyon, Cannes, La Rochelle, Antibes, Ajaccio, Aix-en-Provence, Nice, Nantes. Une évolution en ciseau qui interpelle.

Quelle agglomération privilégier en immobilier locatif ?

Le Revenu privilégie les métropoles qui profitent de la mondialisation, à commencer par Paris, Bordeaux, Lyon, Marseille, Toulouse, Nantes, Lille et Strasbourg.

Mais cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas des affaires à réaliser à Saint-Etienne ou Mulhouse pour un investisseur au fait des réalités locales.

Dans les villes à fort rendement, les loyers suffisent à rembourser les banques. Vous pouvez donc vous constituer un patrimoine immobilier à crédit sans capital de départ, ce qui est impossible à Paris ou Bordeaux.

Quelle que soit la ville dans laquelle vous investissez, que cela soit dans un appartement ou une maison, dans l’ancien ou le neuf en loi Pinel, pour défiscaliser ou vous doter d’un capital à transmettre, plus vous consacrerez du temps à votre opération, plus vous gagnerez.

C’est la règle d’or de l’investissement immobilier locatif.