Par Alexis Vintray.

Si les prix immobiliers sont stables voire en baisse, même à Paris, ce n’est rien à côté des turbulences que traverse le marché des crédits immobiliers. C’est ce que souligne la nouvelle publication de l’observatoire Crédit Logement (mai 2018), riche d’enseignements à ce sujet.

Durée d’emprunt : 25 ans sinon rien !

Plus de 37% des Français qui souscrivent un crédit immobilier s’endettent désormais sur 25 ans et plus. A titre de comparaison, ils étaient à peine à 15% en 2014. A l’inverse, les emprunts de 15 ans et moins sont passés de 22% à 11%.

Cela a un impact immédiatement visible sur la durée d’emprunt, qui a retrouvé son plus haut historique de 2007, juste avant la crise. Les Français s’endettent désormais en moyenne pour 224 mois quand ils achètent un bien immobilier. Dans le neuf, c’est même une durée moyenne d’emprunt de 248 mois, soit 22 ans et 8 mois.

Une évolution qui doit pour partie aux taux d’intérêts bas des banques centrales, qui ont fait flamber l’immobilier. Mais dur de ne pas y voir aussi a quel point la hausse des prix immobiliers des dernières années a désolvabilisé un nombre important d’acheteurs, qui choisissent de s’endetter sur du très long terme plutôt que de renoncer à l’achat immobilier (ce qu’ils devraient pourtant peut-être faire, comme l’analysait un de nos auteurs).

Une analyse confirmée par les chiffres : la production de prêts immobiliers a baissé de 5,9% en valeur entre mai 2018 et mai 2017, et de -13,9% sur le nombre de prêts…

Malgré les taux, un coût de l’emprunt qui monte

Certes, compensant en partie, les taux baissent, mais désormais marginalement.  Le taux d’intérêt moyen est désormais de 1,46%. Un quasi plus bas, près de trois fois inférieur à ce qu’il était en 2010 (sur des durées pourtant plus courtes) :

Surtout, ces taux sont désormais stabilisés, avec des variations minimes d’un mois sur l’autre, sur fond de concurrence entre banques pour attirer des acheteurs échaudés par les prix de l’immobilier. Le coût de l’achat immobilier est donc désormais à son plus haut historique quand on le mesure en années de revenus :

La course en avant pour rattraper les prix continue donc, pour l’instant. Bien présomptueux serait celui qui pense pouvoir prévoir l’évolution du marché immobilier, mais force est de constater que les signaux d’essoufflement se multiplient, tant sur le niveau des prix que sur les crédits.