L’investissement immobilier en déficit foncier permet de déduire de ses revenus fonciers les travaux de rénovation réalisés lors de l’acquisition de logements locatifs. Cette déduction peut aboutir à la réalisation d’un déficit imputable sur les revenus globaux à hauteur de 10 700€, permettant ainsi de diminuer l’imposition des autres catégories de revenus. Pour les personnes soumises à des taux marginaux d’impôts élevés, l’’investissements en immobilier avec déficit foncier peut permettre une économie d’impôts pouvant aller jusqu’à 62,2% des travaux réalisés. En effet, avec une tranche marginale d’imposition maximum de 45% et des prélèvements sociaux de 17,2% le principe des revenus fonciers positifs génère une imposition particulièrement pénalisante.
Quels sont les travaux déductibles des revenus fonciers ?
Le principe de l’investissement immobilier avec Déficit Foncier est d’acquérir un logement ancien à usage locatif dans le but d’y réaliser des travaux de rénovation entrant dans la catégorie des travaux déductibles. Ces derniers seront déductibles des autres revenus fonciers. Ainsi, le Déficit Foncier permet de diminuer l’imposition fiscale inhérente aux revenus fonciers.
Pour être déductibles ces travaux doivent respecter les conditions générales de déduction des charges des revenus fonciers, à savoir :
- Se rapporter à des immeubles locatifs,
- Être effectuées en vue de la conservation du revenu,
- Avoir effectivement été supportées par le propriétaire,
- Avoir été payées au cours de l’année d’imposition concernée et pouvant être justifiées.
tél : 01 47 64 03 04
Les travaux déductibles des revenus fonciers.
Le caractère déductible ou non des travaux réalisés dans un immeuble dépend à la fois de la nature des dépenses engagées et des caractéristiques des immeubles dans lesquels ils sont effectués. Dans le droit Français, les travaux sont regroupés en 3 grandes catégories :
Les travaux de réparation et d’entretien.
Ces travaux sont toujours déductibles des revenus fonciers (sous réserve du respect des conditions générales de déduction) lorsqu’ils ont été engagés par le propriétaire, quelle que soit la nature de l’immeuble et sa situation.
Les travaux d’amélioration.
Ces travaux sont déductibles des revenus fonciers lorsqu’ils sont effectués dans des logements affectés uniquement à l’habitat.
Les dépenses de construction, reconstruction et d’agrandissement.
Ces dépenses ne sont jamais déductibles des revenus fonciers, sauf dans certains cas pour les immeubles situés en secteurs sauvegardés et assimilés.
L’avantage fiscal du Déficit Foncier.
Si vous réalisez une opération d’acquisition immobilière en Déficit Foncier vous aurez la faculté via son acquisition de réaliser un montant de travaux déductibles de vos revenus fonciers et dans les limites énoncées ci-dessus de votre revenu global, limitant par là même votre imposition de manière importante. En effet, la réalisation d’une telle opération immobilière permettra de diminuer, voire de supprimer vos revenus fonciers imposables. Or, les revenus fonciers sont soumis non seulement au taux marginal d’imposition (allant jusqu’à 45%) mais également aux prélèvements sociaux de 17,2%, soit un total de 62,2%, pouvant même monter à 66,2% pour les personnes soumises à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (fixée à 3% ou 4%).
La réalisation de travaux déductibles imputables sur des revenus de telle nature, peut donc permettre de réaliser jusqu’à 62,2% d’économie d’impôt sur les sommes investies. Enfin, la faculté d’imputer jusqu’à 10.700 € de déficit foncier sur ses autres revenus permet également de limiter l’imposition des revenus d’activité en réalisant ainsi jusqu’à 45% d’économie d’impôts.
Ce régime n’étant pas issu d’une loi de défiscalisation mais du régime général des revenus fonciers, il est peu probable qu’il soit remis en cause à l’avenir.
Le système du Déficit Foncier permet de réaliser des défiscalisations immobilières importantes sans se heurter aux limites fixées par les régimes de plafonnement des niches fiscales et aux changements fréquents que subissent les lois de défiscalisations. Le Déficit Foncier est donc un système pérenne et fiable.
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Tout ce qu’il faut savoir sur l’investissement immobilier en Déficit Foncier
Si vous avez décidé d’être propriétaire d’un bien que vous allez mettre en location non meublée, vous pouvez bénéficier d’un avantage fiscal si vos charges sont supérieures à vos revenus fonciers. Ce mécanisme, appelé Déficit Foncier, vous permet de diminuer le montant de votre impôt lorsque vous engagez certaines dépenses de restauration. Comment en bénéficier ? Comment calculer le montant de votre déficit ? On vous explique tout.
Le Déficit foncier : qu’est-ce que c’est ?
Si vous allez êtes propriétaire d’un logement que vous proposez à la location nue (non meublée) à usage d’habitation, et si vous avez opté ou relevez du régime d’imposition au réel, vous pouvez déduire vos charges de vos revenus fonciers.
Si le montant de vos charges est supérieur à vos revenus fonciers, cette situation génère un déficit foncier.
Ce Déficit Foncier, c’est-à-dire la part de charges supérieures à vos revenus fonciers, peut alors être déduit de votre revenu global (comme par exemple : salaires ou pensions de retraite) et vous permettre ainsi de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu.
Le régime micro-foncier et le régime réel : quelles différences ?
Le régime micro-foncier
Vous ne déclarez pas vos charges au réel mais un abattement forfaitaire de 30 % est automatiquement appliqué à vos revenus fonciers, quel que soit le montant de vos charges. Le régime micro-foncier ne permet donc pas de produire un déficit foncier. Vous relevez de plein droit de ce régime lorsque le montant de vos revenus fonciers est inférieur à 15 000 euros par an, et que le bien mis en location ne bénéficie pas d’un régime particulier. Vous pouvez toutefois opter pour le régime réel (mais attention dans ce cas, ce choix est irrévocable pendant trois ans).
Le régime réel
Cela permet de déduire de vos revenus fonciers vos charges selon les dépenses que vous avez réellement engagées au cours de l’année fiscale. Dans la situation où vous percevez plus de 15 000 euros de recettes locatives par an, vous y êtes automatiquement assujetti.
Si vous louez un logement meublé, vos revenus sont imposables en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (B.I.C.). Dans ce cas, vous ne pouvez pas bénéficier du Déficit Foncier, mais d’autres avantages fiscaux s’offrent à vous.
La déduction du Déficit Foncier est-elle plafonnée ?
Oui ! Chaque année, vous pouvez déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 euros de déficit foncier (ou 15 300 euros pour les logements concernés par l’une des déductions prévues à l’article 31 du code général des impôts).
L’excédent de Déficit Foncier peut être reporté et déduit : durant six ans de l’ensemble de vos revenus, durant dix ans de vos seuls revenus fonciers.
Nouveau : le Déficit Foncier Énergétique.
La limite annuelle d’imputation sur le revenu global des déficits fonciers est rehaussée à 21 400 euros pour les dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique.
Ces travaux doivent permettre à un appartement qualifié de passoire thermique de passer d’une classe énergétique E, F ou G de l’audit énergétique, à une classe A, B, C ou D.
Notez que ce dispositif s’applique dans les conditions suivantes :
- Vous devez justifier de l’acceptation d’un devis intervenue à compter du 5 novembre 2022,
- Les dépenses doivent être effectuées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
Quelles charges pouvez-vous déduire de vos revenus fonciers ?
Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes :
- Les frais de gestion et d’administration du bien : rémunération d’un concierge, frais d’agence immobilière ou d’un syndic de copropriété, etc…,
- Les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire comme la taxe foncière,
- Les dépenses de réparation et d’entretien, qu’il s’agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location,
- Les dépenses d’amélioration, qui ont pour objet d’améliorer les conditions de vie au sein d’un logement sans en modifier la structure,
- Les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété,
- Les charges locatives, si vous n’êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ,
- L’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire,
- Les primes d’assurance,
- Les intérêts et frais d’emprunt liés à la souscription d’un prêt immobilier.
Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent pas être déduits de votre revenu foncier. Les charges liées aux intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles de la même manière que les autres frais. Elles sont déductibles de votre seul revenu foncier. Vous ne pouvez donc pas les déduire de votre revenu global.
Revenu global et revenu foncier : quelles différences ?
Lorsque vous louez un bien immobilier non meublé, les loyers que vous percevez constituent vos revenus fonciers. Ces revenus sont soumis à l’Impôt sur le Revenu (I.R.) et participent de votre revenu global. En résumé, votre revenu global = revenus fonciers + autres revenus (salaires, prestations sociales ou familiales, pensions de retraite, etc…).
Les charges déductibles citées précédemment sont à renseigner lors de la déclaration des revenus fonciers, par le biais du formulaire n°2044, à joindre à votre déclaration de revenus globale, renseignée grâce au formulaire n°2042.
Restauration complète de l’Îlot des Cordeliers à Châtellerault – Nouvelle-Aquitaine.
L’ opération située Quai Napoléon 1er, a consisté en la restauration de l’îlot des Cordeliers dans son ensemble. Ce projet, issu de la volonté de l’équipe municipale actuelle, vise à mettre en valeur la richesse architecturale de la ville en réhabilitant cet ensemble tel qu’il était à son origine historique.
Pourquoi investir en Déficit Foncier à Châtellerault ?
Située aux confins du Poitou et de la Touraine, Châtellerault est une des deux sous-préfectures du département et deuxième ville du département derrière Poitiers. Elle compte plus de 31 000 habitants et est à la tête d’une aire urbaine de près 70 000 habitants. La ville compte un grand patrimoine civil et industriel comme La Manu, la Maison Descartes, le Pont Henri IV achevé en 1611, le Château de Targé ou encore l’Eglise Saint-Jacques, située sur le chemin de Saint-Jacques de Compostelle.
Châtellerault est un grand bassin d’emploi grâce à l’implantation de très grandes entreprises comme les Fonderies du Poitou, Thales Avionics, Fenwick-Linde, Snecma Aéronautique, Magneti-Marelli ou bien encore Valeo et Aigle.
Accès et transport, Services, Tourisme et activités.
La position privilégiée de Châtellerault sur l’Arc Atlantique a de tout temps fait de la ville un lieu d’échange. Châtellerault est accessible par la route (Autoroute), et par le train (gare SNCF de Châtellerault – Ligne TGV Paris Montparnasse/ Bordeaux).
La ville dispose de toutes les infrastructures scolaires de la maternelle au lycée (public et privé), d’équipements sportifs et de loisirs (centre aquatique, stades, patinoire …), de centres de santé et de nombreux espaces verts. En termes d’emplois, le bassin châtelleraudais est un pôle économique majeur en Poitou-Charentes.
Le projet a bénéficié d’importantes subventions (A.N.A.H., Ville …), faisant de cette opération une très belle opportunité architecturale, fiscale et financière.
Quelle loi ou système de défiscalisation immobilière choisir pour réduire ses impôts en 2024 ?
Réduire votre impôt sur le revenu en investissant dans la Belle Pierre, rien de plus aisé aujourd’hui grâce aux différents dispositifs de défiscalisation immobilière en vigueur.
Nous avons découvert ensemble que le Déficit Foncier est un mécanisme juridique, fiscal et comptable qui permet de déduire des loyers perçus, les diverses charges qui peuvent y être attachées. Il n’en demeure pas moins que le choix de la ville où investir, l’emplacement de l’appartement que vous souhaitez acquérir doit toujours rester la priorité de toute démarche d’investissement. On n’investit pas en immobilier pour payer moins d’impôts, on investit dans l’immobilier pour se créer un complément de revenu, protéger sa famille et préparer sa retraite. C’est la raison pour laquelle, il est préférable de se faire accompagner par un conseiller qui vous fera un audit patrimonial pour découvrir quel investissement pour quel profil patrimonial.
Faire un audit patrimonial, pour investir au mieux de vos intérêts fiscaux
Un audit patrimonial, réalisé par un ingénieur patrimonial, fait un état des lieux de la situation de l’investisseur immobilier : montant des avoirs, estimation des revenus à la retraite, simulation de la succession, garanties en cas de maladie ou d’invalidité. Ce rendez-vous personnalisé a pour objectif d’analyser votre situation, d’étudier vos placements, de réduire vos impôts, de vous constituer des revenus complémentaires grâce à l’immobilier d’investissement et enfin de mieux appréhender votre fonctionnement pour vous proposer ultérieurement des placements immobiliers adaptés à vos objectifs.
Investissement immobilier défiscalisant en Déficit Foncier, Monument Historique, Malraux ou Denormandie ?
Outre la qualité de l’emplacement de votre acquisition immobilière déjà évoqué, le choix d’une fiscalité immobilière correspondant à vos besoins propres est l’affaire de nos conseillers qui vous accompagneront dans vos réflexions et vos démarches concrètes d’investissement immobilier de rénovation.
En proposant des placements qui allient immobilier d’exception et forts avantages fiscaux, nous faisons partager à nos clients notre amour des Belles Pierres. Nous aimons vous faire partager notre passion. Les placements immobiliers que nous proposons vous permettent de devenir propriétaire dans des immeubles d’exception et de participer à la rénovation des plus beaux bâtiments de France, tout en préservant et en valorisant votre patrimoine.
Vous pouvez aussi cumuler le régime du Déficit Foncier et d’autres systèmes de défiscalisation immobilière.
En effet, ce dispositif échappe au plafonnement global des niches fiscales limité à 10 000€ de réduction d’impôts par an. Il peut donc se cumuler avec d’autres lois ou systèmes de défiscalisation.
Faire du Déficit Foncier présente plusieurs avantages pour le propriétaire, il vous permet de déduire de vos revenus fonciers jusqu’à 10 700€ ou 15 300€ et 21 400€ (selon certains cas), il vous permet de reporter le déficit foncier supérieur à 10 700€ sur les années suivantes d’imposition, dans la limite de 10 ans, il peut enfin se cumuler avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière.
Notre leadership dans les opérations de réhabilitation tient à une force qui fait toute notre différence : nous gérons vos projets de A à Z, depuis l’acquisition de l’immeuble, sa réhabilitation architecturale jusqu’à sa gestion administrative et locative. Nous faisons bien plus que vous apporter une solution d’investissement immobilier, nous bâtissons une solution d’avenir avec vous. Fondé en 1970, Buildinvest s’est d’abord spécialisé dans l’immobilier ancien et demeure un des leaders en Loi Malraux, Monuments Historiques, Déficit Foncier et Denormandie.
Dès 1987, le groupe propose des placements dans l’immobilier de tourisme en France et outre-mer et dans l’immobilier neuf dans le cadre de lois fiscales qui favorisent l’investissement locatif. Dès lors, la forte croissance de Buildinvest s’accompagne d’une diversification de ses activités, notamment dans l’acquisition et la gestion de grands magasins en cœur de ville ou d’hôtels haut de gamme.
tél : 01 47 64 03 04
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