Prélèvement à la source, loi Malraux, Monuments historiques et Déficit Foncier
Vous vous interrogez sur les incidences l’année fiscale blanche (les revenus perçus en 2018 ne seront pas imposés) en matière de placements immobiliers défiscalisant. Le point avec les experts de Buildinvest.
Loi Malraux
Rappelons que le dispositif Malraux permet une réduction d’impôt de 22 % à 30 % du montant des travaux selon les règles régissant le périmètre dans lequel est situé le bien. Pour les permis
déposés depuis le 1er janvier 2017, la réduction d’impôt est pluriannuelle – sur 4 ans-, permettant à l’investisseur de déduire jusqu’à 400.000 € sur une seule année. Là encore, la réduction d’impôt non consommée peut être reportée l’année suivante.
En raison de la mise en œuvre du prélèvement à la source au 1er janvier 2019, un crédit d’impôt de modernisation du recouvrement, appelé CIMR sera calculé par l’administration fiscale pour neutraliser l’IR 2018 à raison des seuls revenus ordinaires.
Les crédits et réductions d’impôt s’imputeront en priorité sur l’IR 2018 ; l’imputation du CIMR n’intervenant que dans un second temps.
Le CIMR ayant la nature d’un crédit d’impôt restituable, son excédent, après imputation sur un éventuel reliquat d’IR 2018, fera l’objet d’un remboursement par le Trésor Public dans le courant de l’année 2019.
Cas Pratique : L’impôt sur le revenu 2018 d’un investisseur est de 10.000 €. Percevant des revenus exceptionnels de 2.000 €, son CIMR est de 8.000 €. Cet investisseur bénéficiant d’une réduction d’impôt Malraux de 30 %, celle- ci s’impute en priorité sur l’IR 2018 de 10.000 €. Le CIMR s’impute ensuite sur le reliquat d’IR 2018, soit 7.000 € (10.000 €-30 %). Cet investisseur se fera rembourser le surplus du CIMR (1.000 €). Si cet investisseur n’avait perçu aucun revenu exceptionnel, il aurait été remboursé de 30 %.
Monuments historiques
Le dispositif Monuments Historiques permet de déduire 100 % des déficits générés du revenu global. Lorsque l’ensemble des dépenses au titre d’une année excède le montant des revenus fonciers, l’excédent constitue un déficit imputable sur le revenu global, sans limitation de montant. L’éventuel surplus est reportable pendant les 6 années suivantes.
L’impact du prélèvement à la source
Le régime MH est aligné sur celui des déficits fonciers (transposition du système de la «moyenne»). Les dépenses de l’année 2018 sont donc intégralement déductibles des revenus de 2018 (pas de changement par rapport au dispositif actuel) et pourront être déduites à nouveau à hauteur de 50 % de leur montant, en 2019.
Pour les dépenses de l’année 2019, leur déductibilité sera limitée à 50 % de leur montant, contrairement au dispositif actuel qui permettait de les déduire dans les conditions normales, soit
à 100 %. Les propriétaires de MH sont donc moins bien traités que ceux d’immeubles de droit commun puisque, contrairement à ces derniers, ils ne pourront constater de déficit foncier reportable imputable sur leurs revenus futurs, qui eux, seront fiscalisés.
A noter que pour les biens acquis en 2019, les travaux seront intégralement déductibles des revenus 2019.
Les revenus exceptionnels font la différence
Vous n’avez pas de revenus exceptionnels importants en 2018
«L’Année Blanche» ne change rien à l’intérêt d’initier en 2018 une réservation dans un programme de MH. En effet, l’acte authentique intervient généralement en fin d’année, immédiatement suivi du paiement des travaux sur une ou plusieurs années.
Au lieu de signer l’acte authentique et de commander les travaux en décembre 2018, il suffira de le faire en janvier 2019 avec 100 % des travaux déductibles en 2019.
Vous touchez des revenus exceptionnels importants en 2018
En cas de revenus exceptionnels importants en 2018 ou de revenus non concernés par le prélèvement à la source (dividendes, plus -values, indemnité de licenciement, cessation d’activité, de pas de porte…), un effet d’aubaine est à saisir.
Cas pratique : L’impôt sur le revenu courant 2018 d’un investisseur est de 100.000 € Percevant des revenus exceptionnels de 50.000 €, soit des revenus de 150.000 €, son CIMR est de 100.000€.
Son impôt sur le revenu imposable sera de 50.000€ et un déficit foncier imputable à hauteur de 50.000€ sur 2018 , et au delà imputation de 50% en 2019. Pour un déficit foncier de 90.000€, 50.000€ en 2018 et 45.000 € en 2019 (soit 50%.
A noter : Pour les chantiers en cours : en l’absence de revenus exceptionnels importants, lorsqu’il sera possible de différer la fin des travaux à début 2020, mieux vaudra attendre
2020 pour effectuer un versement de travaux.
Déficit Foncier
Rappelons d’abord que lorsqu’un investisseur immobilier a des loyers inférieurs aux charges (c’est le cas lorsqu’il a fait de gros travaux, par exemple), le déficit s’impute -dans la limite de 10.700 €- sur les autres revenus (fonciers ou globaux). Cela joue sur sa tranche marginale d’imposition (TMI). L’éventuel surplus est reportable uniquement sur un revenu foncier positif des 10 années suivantes. Soit un gain fiscal à la TMI, mais aussi aux prélèvements sociaux.
Dans le cadre de la mise en œuvre du prélèvement à la source en 2019, le législateur a prévu, pour 2018, une mesure transitoire visant à maintenir l’activité des métiers du bâtiment (en clair, un avantage fiscal est accordé pour éviter que tous les propriétaires ne reportent leurs travaux en 2019).
Les déductions liées à des travaux réalisés en 2018 font ainsi l’objet de règles de déductibilité particulières :
Une dépense de travaux en 2018 s’imputera à hauteur de :
-100 % sur les revenus fonciers 2018;
– 50 % sur les revenus fonciers 2019.
En 2019, c’est la moyenne des dépenses supportées sur 2018 et 2019 qui sera prise en compte
Cas pratique
Si un investisseur réalise pour 10.000 € de travaux en 2018 (déduction possible de 10.000 €), il ne paiera rien en 2018 et pourra à nouveau déduire 5.000€ sur ses revenus 2019. Si ce même investisseur paie une facture de 30.000 € de travaux en 2019, il n’aura droit (en 2019) qu’à une déduction de 15.000 €.
Et si, enfin, cet investisseur paie 10.000 € de travaux en 2018 et encore 30.000 € en 2019, sa déduction 2019 atteindra 20.000 €. Bien entendu, toutes ces déductions sont reportables dans les conditions évoquées plus haut.
Attention: concernant les charges courantes liées à la détention de biens immobiliers locatifs, comme les intérêts d’emprunt, l’année blanche annule toute possibilité de déduction
